2017年房价楼市走势最新消息预测股市走势最新分析

来源:21世纪经济报道 2017-01-04 16:48 /

　　房价涨幅远超经济名义增速，就会带来泡沫。

　　16年末的政治局会议定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，其实是讲述了一个非常朴素的道理：房价应该反映的是真实的居住需求，反映经济增长带来的居民支付能力变化，而不应该由货币来决定。

　　从美国过去50年的历史数据来看，房价每年的平均涨幅约为6%，与GDP名义增速基本相当，这意味着从长期看房价反映的是经济和物价的变化。

　　但是从中国来看，2016年一线城市平均30%的房价涨幅，远超当期的经济名义增速。而且不仅是过去1年，过去10年的一线城市房价涨幅只与货币增速一致，远高于同期经济名义增速，说明中国的房价已经脱离了经济基本面，只反映货币的变化。

　　怎么界定房地产泡沫的严重性？核心是杠杆率，有没有大规模加杠杆买房。

　　16年的地产繁荣和过去几轮的主要区别，就在于大规模的借钱买房。央行公布16年前三季度新增个人购房贷款3.75万亿，全年有望超过5万亿。考虑到央行公布的个人购房贷款不包括房地产抵押消费贷款，从个人新增中长期贷款角度看全年有望达到6万亿。此外还有约2万亿的新增公积金贷款。因而16年的新增个人房贷约8万亿，占16万亿地产销售金额的约50%。相比之下，15年的个人新增中长期贷款仅为3万亿，再加上1万亿的公积金贷款，15年的个人房贷约4万亿，占13万亿地产销售金额的约30%。

　　这意味着，在15年以前中国人买房普遍只有不到3成贷款，7成以上是首付。而在16年，中国人买房一半靠贷款，而首付只有一半。而我们统计了美国次贷危机以前的2007年，平均首付比例也在50%。

　　因此，从全球经验来看，平均首付比例降到50%其实是个比较危险的比例，意味着16年买房平均加了一倍的杠杆。

　　很多人说美国次贷危机的爆发源于零首付，所以美国当时买房都是零首付，这是巨大的误解。因为美国的二手房市场是一手房的5倍左右，美国07年的住房自有率高达70%，绝大多数人已经拥有了住房，在二手房市场交易的主要是置换需求，因而卖了房是有钱付足额首付的。而中国目前依然以一手房市场为主，全国一手房交易额是二手房的2倍左右，如果不是置换需求，在高房价的背景下首套房的首付能力是有限的。

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