删去耕地不得抵押规定明确居住权无偿设立

　　民法典物权编草案二审稿亮点解读

　　想成立业委会却不知从何下手，没人指导也没人协助；住了十几年，业主们想换个新电梯，但是发现表决人数不够，公共维修基金想用却用不了；违规在小区里饲养动物，给邻居带来不便，但就是我行我素；想把房子作为遗产留给儿子继承，又放心不下自己老母亲，怕到时候没人管也没有地方住；保姆精心照料雇主，雇主答应其死后保姆可以免费继续住，这到底靠不靠谱……

　　生活中，遇到了上述问题该怎么办？4月20日再次提请全国人大常委会会议审议的民法典物权编草案给出了答案。

　　降低公共维修资金使用门槛

　　近年来，群众普遍反映业主大会、业主委员会成立难。今后，这种情况或将得到极大改变。二审稿增加规定，居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。这意味着居委会在业委会成立等方面有了法定职责。对于这一规定，中国人民大学党委副书记、副校长王利明认为，现在虽然业主的法律地位得到了很大提高，但在相当一些地方仍出现了业主大会、业主委员会成立难、议事程序难以推动等问题，使得物权法所规定的一些业主权利难以得到真正落实。因此，加强居委会的指导，有利于解决这些问题。

　　门槛过高、使用困难，公共维修资金使用难问题由来已久。对此，二审稿进一步完善了决策程序，降低通过这一事项的表决要求，将一审稿中规定的“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”修改为“双过半数”。根据一些地方的实践，二审稿还增加规定：紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。王利明认为，从“参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主”到“双过半数”，实际上是降低了表决通过的难度，有利于业主大会行使职权。

　　此外，为了加强对业主维权的保障，二审稿增加规定：在建筑区划内违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等的行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理。“这一规定的目的是为了加强对业主维权的保障，现行物权法规定的是民事责任，显然还是不够的，有必要赋予业主通过行政执法的介入等方式，对此类违法、违规行为予以纠正。”王利明说。

　　落实三权分置允许抵押耕地

　　根据党中央有关精神和修改后的农村土地承包法，二审稿对第十一章“土地承包经营权”的相关内容作了完善，明确承包期届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包；土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权；流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记，未经登记，不得对抗善意第三人。同时，删去草案第十七章“抵押权”中关于耕地不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。

　　“规定耕地可以设置抵押主要是出于这样一种考虑，农民最重要的财产就是地，如果不能流转就等于限制了农民的财产权。为解决土地承包权流转性不够的问题，就有必要实现三权分置，增加流转性。”中国人民大学法学院教授杨立新说。

　　草案同时增加规定：征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付农村村民住宅的补偿费用。为了与正在审议的土地管理法修正案草案相衔接，二审稿分别在有关条款中明确集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理；宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

　　明确居住权无偿性突出保障

　　居住权是物权编草案的一个新增亮点。但是对于这一新增权利，很多人表示“看不懂”。因此，二审稿明确居住权是无偿设立的用益物权，并对居住权合同的内容进行规范，从而把居住权的核心要义即保障性权利明确出来。

　　二审稿规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要；居住权合同的一般条款包括当事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、解决争议的方法。

　　居住权作为用益物权制度，和长期租赁到底是什么关系？杨立新指出，居住权不能有偿设立，否则就变成了房屋租赁。而房屋租赁是合同法问题，虽然有租赁权，但仅仅是一个债权，而不是物权，租赁合同是有偿的。但是居住权是物权，需要进行登记，可以产生对抗其他权利的效力。

　　“设立居住权的时候，双方的经济实力一般是不对等的，是强势一方给弱势一方设置居住权，因此要求无偿也是有道理的。”杨立新补充说。

　　本报记者 　朱宁宁