租户转租房屋未经房东同意房东起诉索要10万违约金

来源:海峡导报 2016-02-24 09:12 / 海峡都市报电子版

　　未经房东同意，租户就将房屋转租，结果引发官司，房东起诉索赔10万元违约金。近日，集美区人民法院开庭审理了这起房屋租赁纠纷案。

　　房东林先生出租的房屋位于集美区。经查，二房东老杨是在2012年向林先生租房，当时，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：林先生将其所有的房屋租给老杨开办幼儿园，租期五年，租金一年交一次。合同还约定，租赁期间，老杨应向林先生支付租赁押金人民币3万元。若老杨超过一个月未缴纳租金，则林先生有权终止租赁，老杨应赔偿林先生10万元违约金，押金3万元也归林先生所有。

　　然而，老杨租房两年后，未经房东同意，2014年6月，将幼儿园转租给第三人小芳。2014年7月，林先生收到小芳的第三年租金。此后，小芳就没有再付租金。2015年8月，房东因逾期一个多月仍未收到租金，就更换门锁，强行收回房屋。

　　近日，林先生又将老杨告上法庭。林先生认为，老杨与小芳就幼儿园的转让协议系内部约定，自己并不知情，老杨的转租行为未经自己同意，不能算数。而老杨未缴交房屋租金，已逾期一个多月，所以，在解除租赁合同后，老杨还要承担违约责任，支付拖欠的租金，并赔偿违约金10万元，还有押金3万元也要归房东。

　　但是，老杨答辩说，自己已经将幼儿园转让给小芳，因此本案被告应是小芳。另外，租赁场所已经还给林先生，林先生应退还给自己押金3万元。

　　集美区法院审理认为，老杨与小芳就讼争房屋进行转租的行为未经过林先生同意，对林先生不产生效力。老杨拖欠租金超过一个月，林先生有权解除合同、收回房屋，可以确认该合同已于去年8月25日解除。

　　近日，集美区法院作出一审判决，要求承租人老杨承担违约责任，3万元押金归房东所有，老杨还要支付11200元租金。

　　法官提醒

　　转租造成损失，二房东应担责

　　法官分析认为，由于老杨构成违约，应支付违约金，且双方约定的押金也具有违约金的性质，按合同约定，老杨应承担的违约责任为13万元。但是，老杨认为该违约责任过重，应根据实际损失酌情调整，而且，林先生收回房屋后与他人进行合作经营，也未举证证明其存在损失，从公平合理的角度出发，法院酌定老杨已支付的押金3万元归林先生所有，无须再支付违约金10万元。

　　法官还说，至于老杨已支付给林先生的押金3万元及应支付的租金11200元，待老杨实际履行后，老杨可与第三人小芳协商处理，若协商不成，老杨可另案主张。

　　法官提醒说，承租人将房屋转租给第三人，应经过出租人的同意，但承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。如果第三人对租赁房屋造成损失，应由承租人承担赔偿责任。另外，如果承租人未经出租人同意转租，出租人可以依法解除租赁合同。