政策微调与房价合理回归并不矛盾

来源:中华工商时报 2012-05-02 16:18 /

　　最近以来，楼市方面发生的事情似乎有点让人看不懂。一方面，北京、上海、杭州、武汉、南京等一、二线城市首套房利率下调，部分城市悄然上调公积金贷款上限，甚至修改“非普通住宅税”标准，楼市调控政策显示出定向放松的迹象，房价走势打上问号；另一方面，部分市场出现“价跌量增”。据媒体报道，在“五一”小长假期间，上海、海口、成都等地举行的房展会上，频现打折促销，“以价换量”渐成开发商们的共识。

　　这看似矛盾的现象，其实进一步强化了一个判断：尽管面临“稳增长、投资下滑”的压力，楼市政策的微调并不意味“抑制投机、促进房价合理回归，使房地产持续健康发展”的楼市调控主基调的转向，开放商“以价换量”无疑是明智之举。

　　首先，“调结构”的一个非常重要的任务就是挤压楼市泡沫、改变楼市绑架国民经济的局面，使实体经济更加健康地发展。倘若此时调控政策转向，“调结构”也将成为一句空话。更为可怕的是，将为国民经济健康发展埋下更大的隐患。相信这是决策层不愿意看到、也不允许出现的情况。日前召开的国务院常务会议重申“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”，无疑是对这个判断的最好注解。

　　二是当前房价过快上涨的势头虽然在一定程度上得到了遏制，一些城市的房价甚至出现了明显下调的迹象，但是，这离“房价合理回归”的目标还有相当大的距离，房价收入比仍然处于非常不合理的状态，楼市调控依然任重而道远。

　　三是政策的微调，并不是监管层为严厉的楼市调控政策减压。本次微调的政策更多是对首套置业者的政策倾斜，这既能在一定程度上刺激刚需，也能在一定程度上缓解楼市高压政策对经济带来的负面效应，为调控的进一步深入赢得时间和空间。

　　因此，我们提醒，消费者切记不要被一些地产商、中介机构以及利益关联方，以此渲染“房价已经触底、此时不出手更待何时”的宣传所误导。可以肯定的是，随着楼市调控的深入，以及数量庞大的保障性房的入市，房价将会继续向老百姓能够承受得起的位置回调，房地产利润也将向实体行业平均值靠近。

　　与此同时，顺势而为、加快转型升级步伐对房地产行业来说同样关键。对于一些没有竞争实力、仍处于粗放发展的开放商而言，是时候选择退出了。3月末，杭州市金星房产地产开发有限公司向法院申请破产清算，在警示行业风险的同时，也打破中国房地产公司几无破产的神话，有利于行业向可持续健康发展之路迈进。

　　但这并意味着，房地产已成为夕阳产业。相反，随着城镇化的扩大，以及居民对住房需求的提高，这个行业在相当长的一段时期内，仍将是我国国民经济的重要组成部分。在整个行业挤压泡沫的关键时期，虽然会淘汰许多实力不济、决策失误的公司，但是一些有实力和战略眼光，通过降价回收投资、找到行业新蓝海的开放商，仍将有巨大的发展空间。

　　我们认为，对于下一阶段的房地产调控，决策层仍会坚持“挤压泡沫、促进房价合理回归”的政策取向。不过，在调控手段的选择上，随着形势的变化，肯定会有一些调整。一个重大的变化是，前期出台的限购等行政性手段将逐渐退出，取而代之的将是土地供应、税收政策、金融信贷等等综合制度层面的建设和完善。在这个过程中，监管层还必须在“抑投资”与“保刚需”、“保增长”与“调楼市”之间寻找到最佳的平衡点。

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