世联地产近日发布的一份研究报告显示，目前上市房企偿债能力已略低于2008年。面临还债高峰期和存货减值风险，房企纷纷加紧降价出货，使得3月楼市走出一波“小阳春”行情。

　　业内人士认为，经过此轮降价后，未来房价下降空间将有所收窄，但经过此前房地产市场的深度调整，以及购房者信心回升等因素影响，成交量将触底回升，4月份楼市成交情况将较为乐观。

　　房企偿债指标低于2008年 偿债能力堪忧

　　世联地产研究报告指出，目前彰显上市房企偿债能力的指标——速动比率和现金即付比率均略低于2008年，而存货却依然在大幅攀升。在房价下行之时，存货减值已成为威胁房企利润的最大杀手。

　　世联地产集团市场研究部总监吴志辉说，2012年是房企的偿债高峰年，仅此前一度火爆的房地产信托年内偿还规模就约2500亿元。而2011年年报数据显示，71家上市房企资产负债率均值达到70.9%，处于历史高位。并且，这71家上市房企的短期偿付能力却低于2008年，其中速动比率和现金即付比率两大指标分别为0.4和0.38，低于2008年的0.47和0.4。

　　吴志辉认为，流动性是判断市场的唯一先行指标。然而，房企内部的流动性非常差，存货大量攀升。2011年年报数据显示，71家上市房企的库存量迅猛增长，同比增幅达42.7%。

　　“然而在房价下行之时，财务上需要对存货计提减值准备。以万科为例，其存货价值为2000亿元，如果房价下跌10%，存货价值将损失200亿元。潜在的存货减值已成威胁利润的最大杀手。”吴志辉说。

　　房企降价意愿高于预期 楼市迎来小阳春

　　在中央两个月内连续多次表态“坚定不移地贯彻房地产市场调控政策”的情况下，房企面临的偿债困难，促使现实主义大行其道，降价出货意愿高于市场预期。

　　世联地产监测的28个城市，降价促销楼盘继续增加，并且一季度有33%的降价楼盘房价降幅超过15%，而2011年下半年降幅超过15%的楼盘仅占降价楼盘的26%。

　　以深圳市场为例，深圳市房地产研究中心主任王锋表示，3月份，深圳房价同比下降15%。降价主要有3种形式：一是同一楼盘尾盘降价销售；二是同一项目新期开盘价格低于前期售价；三是新入市楼盘价格低于周边楼盘。连价格一直坚挺的“豪宅”也纷纷降低姿态，步入降价行列。而“豪宅”降价可谓出手不凡，直接“万元”起降。深圳招商雍景湾和首地容御两个楼盘每平方米降幅均近万元。

　　吴志辉说，降价跑量已是市场共识。在降价促销的带动下，3月，北上广深四大一线城市成交量均强劲回升；重庆、天津、武汉、合肥、济南、成都、南宁等二线城市成交量也大幅回升；而三线城市中，东莞、佛山、惠州、临沂、包头等，成交量也有所回升。

　　而国家统计局数据显示，3月份，全国商品住宅销售面积为7269万平方米，销售额为3733亿元，均超过一二月之和，走出了一波与2011年同期相同的“小阳春”行情。

　　降价空间收窄 4月成交将较为乐观

　　业内人士认为，经过这一轮降价，未来房价下降空间将收窄。但成交量将触底回升，4月成交情况仍将较为乐观。

　　王锋认为，3月份深圳房价已下降15%，在这个基础上，深圳房价继续降价的速度将减缓。

　　虽然，降价空间将收窄，但吴志辉认为成交量将触底回升，4月份成交情况将较为乐观。其做出此判断有3个原因：一是购房者信心指数经过2011年全年的直线下降后，2012年一季度有所回升；二是2012年一季度购房者期望房价最低降幅较2011年四季度下降5个百分点至15%；三是3月份世联地产代理的631个楼盘顾客上门量达到去年以来的最高值。这意味着购房者买房意愿增强，并且能够更加理性地看待降价问题。

　　深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2011年4月1日至15日，深圳共成交1476套新建商品住宅，接近3月份上半月的成交量，而与去年同期相比增长74%。(记者 赵瑞希)