近日，人民日报最新的文章《一线城市房价将继续下降》，对楼市做了深入剖析——荣升“1.5线”城市的南京，“银四”楼市日均认购量达到了200套，基本回到了调控前的水平。

　　“现在，是刚需者的最佳购房时机！”不少业内人士发出这样的声音。难道，即将到来的5月，是今年投资楼市最后机会？

　　“刚需购房者”在等啥？

　　眼下的楼市，往往被业内人士称为“刚需者”购房的好时机。而记者在采访中却发现，目前，楼市中哪一类购房人群是“刚需者”，并没有统一的认定标准。有不少人认为，“刚需者”一般来说首次置业购房、婚房、学区房都被划在刚需范畴内。同时，改善性需求中也有一部分被看做改善性刚需。其中，婚房被认为刚需中的最大主力。

　　难道，婚房需求真的就是刚需？让我们来听听欲购婚房者的声音。

　　对于80后扬州姑娘秦晴来说，体会尤其之深。年近三十的秦晴，直到前年才谈了个南京的男友。

　　不过男友家的房子太小，结婚买房、构筑新家庭，成了秦晴和男友当下最要紧的事。

　　2010年起南京楼市深受“国十一条”的调控，但从过年后却有了回暖之势，担心房价再蹿上来的秦晴赶紧拉着男友去看房子。可一圈看下来，也没找到合适的两室户，因为主城、河西的房价都没怎么降低！要么就得选择偏远的江宁、浦口，可他俩都在市中心上班呀！男友苦笑着说：“也许过几年自己家遇上拆迁，婚房就不成问题了。”

　　秦晴则无奈地说：“真希望网上说的4293元/平方米的‘总理房价’赶快实现呀！”

　　秦晴是南京盼着实现婚房理想的典型购房者。如果按照业内人士统一的认识，她属于“刚需一族。”但现实的问题是，目前的楼市户型以及总价，依然让她难以企及。

　　开发商5月会“割肉”？

　　其实，2012年篮球比分直播：以来，如秦晴这样的刚需者，很多都在看房。但好比一场牌局，如今的南京楼市，买卖双方都在时刻察言观色，审时度势，做出自己的选择。

　　“郊区松动较多、其他区域小降降”的价格变化，也让很多前去看房的刚需者心里都“打了个问号”：价格好像是有些降低了。不过《人民日报》还在不断地宣传楼市还会跌，南京房价是否还有进一步下降的空间？购房是不是还要再等一等？许多看房者这样问记者。

　　实际上，分析南京楼市不难发现，与去年同时期相比，今年的“金三银四”的确有了一些“穿金戴银”的感觉。今年3月份以来，南京楼市日均认购量达到了200套，基本回到了调控前的水平，完全超越了去年“金三银四”的行情。

　　在这样的背景之下，有开发商开始抱有幻想，认为可以将价格朝上调一调了。而购房人，如秦晴者，则开始着急，害怕房价再次上涨。

　　近期“回暖”，也许只是一种短时的“假阳春”，能否持续“暖”下去，还得看开发商的表现。南京网尚机构总经理李智的话，让不少“刚需”购房者更加不敢出手。他认为，目前的“回暖”，是通过80%以上楼盘小幅降价换来的成交量。

　　“市场回暖时间多长，取决于开发商是否愿意持续割肉，割肉多少。”李智说，现在的阶段，就处在开放商准备继续割肉的阶段。“只要‘刚需’购房者坚持自己的实际需求，开发商5月份很可能再次割肉！”

　　政策“抢跑”谁能利好？

　　相关统计显示，南京人现在的购房意愿也是13年以来最低的。根据3月20日央行发布的《2012年第一季度储户问卷调查报告》显示，未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%，是1999年调查以来的同期最低值。

　　有业内人士表示，房价调控的目的和最终要达到的预期，应该是“让绝大多数老百姓都买得起房”。否则这场调控博弈到最后，也许更多只是一场预想中的市场洗牌。

　　种种迹象表明，这种预期绝非镜花水月。近日，房地产界则盛传政府将在6月后出台重磅政策，“部分央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房。”

　　著名地产评论人士杨少锋则有些悲观。他认为：“中小城市的房价可能是普降，但在一线城市，除非经济崩盘，否则降价一定是分区域的。”他认为，目前全国各地，已经有很多项目确实降到位，有一些项目为象征性打折，还有一些完全没降，各占三成比例。

　　“一线城市以外的城市，降价还有空间，尤其是即将到来的5月，谁跑得快，谁的损失就会少！这点开发商很清楚。”不少分析人士这样对记者说。

　　专家观点>>>

　　有专家指出，当前20%左右的降价楼盘贡献了楼市80%以上的成交量，所谓“无降价不成交”。 一方面，二、三线城市房价持续下降，楼盘降价走量趋势明显，成交均价被大幅拉低。另一方面，经过近一年的买卖双方角力，在楼市价格下降较为明显的时间节点，许多刚需族顺势出手。

　　这种回暖是以价换量

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强在接受采访时表示，市场成交有所回暖，首先是由于政策微调，尤其是首套房贷的调整，这对首次置业的自住性需求群体影响明显；第二是季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰；第三就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往是适合首置需求、首改需求的主流需求项目，且大多数采取低价策略，以价换量的目的明显。

　　目前政策倾向刚需主力

　　而全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存却认为，土地市场回暖是一种必然趋势。一季度北京全部土地均以底价成交，陈宝存称，“这属不正常现象。”

　　作为楼市春天派掌门人，陈宝存一直看好房地产市场。在他看来，楼市回暖几乎是必然的。“目前信贷政策松动、央行降准，中央也明确了鼓励商品房建设，支持首套房等利好信息，这些都促使了楼市的成交回暖。”

　　陈宝存表示，随着信贷适度放开，压抑的刚性需求释放，楼市会自然反弹，目前弥漫市场的观望情绪正在逐步结束。陈宝存称，目前楼市政策也是倾向于支持购买首套房的刚需主力。

　　“降价快跑”更保险

　　全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙则认为，目前来说，这波楼市回暖会持续到何时尚难以预料。

　　在谈到未来住宅土地市场走势时，贾卧龙认为，要视楼市表现而定。事实上，目前土地市场出现回暖，正是在3月份的楼市回暖催化下产生的。房企拿地意愿开始增加，土地市场渐显活跃，才出现了目前的“微回暖”态势。

　　2012年是刚需购房年，刚需是楼市绝对主角。贾卧龙认为，对于开发商来讲，还是“降价快跑”更为保险，毕竟，在高库存、高负债的情况下，“资金链”依然处于危境。