业主楼顶圈地数百平方米，被制止后竟状告开发商
法官说法
屋顶使用权归全体业主
法官一审判决认为，本案系商品房销售合同纠纷案件。林先生与被告开发商签订的《商品房买卖合同》并未违反法律规定，应认定为合法有效。但是，根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定，无独立通道的屋顶使用权属于该建筑物内的全体业主，有独立通道的屋顶平台、露台、晒台由出卖人书面确认的能独立出入该屋顶平台、露台、晒台的房屋买受人使用。
虽然，林先生对该屋顶平台享有一定的使用权，但是，根据相关法律规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，应当认定为业主共有部分。因此，屋顶属于共有部分，共有部分归业主共同所有，而不属于顶层业主专有。
法官认为，林先生未能证明讼争屋顶平台在规划上专属于其购买的特定房屋，也不能证明开发商在销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中。因此，林先生主张该屋顶属于其房屋专有部分，缺乏依据，不能支持。
法官还指出，林先生已经对讼争屋顶平台进行改建，改变了共有部分的结构，损害了其他购房者的合法权益。他对屋顶平台的使用，已经超过了合理使用的范围。
专家说法
开发商无权赠送屋顶面积
厦门大学法学院黄健雄教授认为，屋顶平台应归全体业主所有，开发商无权赠送。因此，如果开发商擅自将业主共有的屋顶赠送给某个特定的业主，这样的约定在法律上是无效的。
在住宅小区中，共有部分包括法定共有和天然共有。法定共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。
而天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，如建筑物的外墙面、屋顶、通道等都属于共有部分。
在司法实践中，由于共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，只要满足下列两个条件的就应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。因此，屋顶平台应归全体业主所有。
（海峡导报记者 陈捷 通讯员 诫思 文/图）
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