物业管理涉及千家万户，可谓是一方和睦，八方羡慕。记者昨日从市建设局获悉，《厦门市物业管理若干规定实施细则》（以下简称“实施细则”）已通过并正式颁布实施。这样一来，《厦门市物业管理若干规定》将更接地气，更好实施落地。

　　据介绍，“实施细则”明确了市、区建设部门，民政，街道办（镇政府）及社区居委会等职责，依据《厦门市物业管理若干规定》，围绕业主大会和业主委员会、物业服务和物业使用、监督和责任三大块内容开展工作，提高物业管理水平。

　　本报今日将为您详细解读。

　　■如何成立业委会？

　　可通过购买服务方式，聘请第三方专业机构协助

　　实施细则规定，街道办（镇政府）在区民政部门、区建设主管部门指导下，负责组织协调业主大会和业委会筹备、成立、换届，指导、监督业主大会和业委会的日常工作，责令业主大会、业委会限期改正违法违规的决定，依法处理涉及业主大会和业委会的信访事项等十项工作。

　　若业委会未成立、业委会集体辞职、业委会未按规定召开业主大会且拒不执行限期召开，街道办（镇政府）负责组织召开业主大会；对于业委会无法召开业主大会的，街道办（镇政府）负责直接组织召开业主大会并选举产生业委会。街道办（镇政府）可委托社区居民委员会（社区工作站）实施具体工作，但要配备物业管理工作人员，并落实工作经费。

　　另外，区建设主管部门、街道办（镇政府）可通过购买服务方式，聘请第三方专业机构协助开展物业活动的监督检查，业主大会和业主委员会的筹备、成立和换届，以及物业管理纠纷的调解等工作。

　　■谁能担任业委会委员？

　　有欠费违建等不良行为，不能担任业委会委员

　　“实施细则”规定，首次业主大会筹备组成员为7—11人的单数，其中业主代表不少于筹备组总人数的三分之二，并明确了业委会委员、候补委员及其候选人的11个条件，如应具有业主身份、应在本住宅小区实际居住、未发生过侵害本物业管理区域其他业主合法权益的行为等。

　　同时要求，本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业中任职，而且要无直接的关联业务或利害关系。特别强调的是，业委会委员不能有欠缴物业公共服务费、专项维修资金等费用及违法搭盖的行为。

　　根据规定，业委会主任、副主任应当优先推荐具有本市户籍、具备中国共产党党员身份、文化程度较高、居住时间较长的委员担任。鼓励在社区居民委员会或其居民小组中任职的业主与物业管理区域业委会委员交叉任职，完善联合工作机制。

　　实施细则还规定，经业主大会决定，可以给予业委会成员适当的报酬，费用由业主共同承担。

　　■业委会履职有什么要求？

　　印章应标明届数和任期，到期不移交业主可问责

　　实施细则规定，业委会印章要标明业主委员会的届数和任期。上一届业委会保管的印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物，如拒不移交给新一届业委会并办理好交接手续，新一届业委会可以请求物业所在地的公安机关协助。如因拒绝移交的行为给业主造成损失的，业主可以依法追究其法律责任。

　　业主大会或业委会做出的决定违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求街道办（镇政府）予以责令限期改正，也可以请求人民法院予以撤销。物业违反法律法规和相关规定的，区建设主管部门应当依法予以查处，并作为不良行为记入诚信档案；情节严重的，应当列入向社会公布的警示名单。

　　■业主装修如何管理？

　　业主要装修得先签协议，物业巡查时应配合

　　有的业主忙于自家装修，忽略了邻居的感受。对于装修扰民等问题，实施细则也有相关规定:业主或物业使用者在开工前要与物业签订管理服务协议，对装修时间、内容、垃圾处理、噪音控制及电梯等共用设施的保护及违约责任事先约定。

　　物业可根据协议收取、返还装修保证金。如业主或物业使用者未签订装饰装修管理服务协议或未履行协议约定的，物业服务企业可以限制施工人员进入物业管理区域。

　　如在装修过程中损坏共用设施设备、污染共用部位或违法搭建，业主或物业使用者应负责修复、保洁、恢复原状，否则由物业代为修复、保洁、恢复原状，所需费用从装修保证金中抵扣，不足部分由业主、物业使用者承担。

　　物业巡查装修活动时，业主、物业使用人应当予以配合。

　　公示

　　项目

　　实施细则还明确了公布时间，其中第1至3项应当长期公示，如有变化要及时更新；第4至6项至少每半年公示一次，公示期7日以上，第4和第5项应当同步在“厦门市物业专项维修资金管理网”公示；第7和第8项，业主委员会应当在业主大会或业主委员会作出决定之日起5日内予以公示，公示期不少于7日。

　　9项内容至少每半年公示一次

　　实施细则规定，业主委员会应当在物业管理显著区域内公布下列情况和资料:

　　1、业委会名称和成员名单

　　2、管理规约、业主大会议事规则

　　3、物业服务合同

　　4、首期、日常专项维修资金的收支情况

　　5、物业共有部分的使用和经营收益的收支情况

　　6、业主大会和业委会工作经费的收支情况

　　7、业主大会和业委会的决定

　　8、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的处分情况

　　9、其他应当向业主公布的情况和资料

　　特别

　　开支

　　6种情况可启动

　　紧急维修程序

　　实施细则规定，已成立业委会且在有效期内的，业委会应当对本物业区域内专项维修资金使用的方案、使用金额、业主的书面签名等事项进行审核确认；未成立业委会或业委会不在有效期内的，由物业所在地社区居民委员会代为确认。

　　存在下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照紧急维修程序使用专项维修资金:

　　●屋顶、外墙出现严重渗漏的；

　　●电梯出现故障，特种设备管理部门要求对电梯进行维修、更新、改造的；

　　●高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水的；

　　●建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险的；

　　●共用给排水设施因坍塌、堵塞、爆裂、脱落等，不能正常使用的；

　　●消防设施出现故障，消防部门下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的。

　　行为

　　规范

　　实施细则规定，业委会委员、候补委员和专职工作人员应当遵守法律、法规、规章以及管理规约和业主大会议事规则，不得存在下列行为:

　　4类不良行为

　　应责令改正并公布

　　●接受物业服务企业提供的物业公共服务费或停车费用减免及其他不正当利益；

　　●采取挪用、欺骗等方式非法侵占专项维修资金、共有部分收益等归全体业主共有的资产；

　　●索取、收受建设单位、物业服务企业及有利害关系业主提供的利益或者报酬；

　　●其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　如业委会委员或专职工作人员存在上述不良行为，街道办（镇政府）应当责令其限期改正，并在物业管理区域内公布，并抄报区建设主管部门。情节严重的，区建设主管部门应当列入向社会公布的警示名单。