“小物业”是关系千家万户的“大民生”。为妥善化解业主与物业间的矛盾，推动构建和谐家园，2021年，丰泽法院联合区住建局、区物业管理协会共同成立了丰泽区物业纠纷多元化解中心，探索物业纠纷就地就近调解新模式。为加强诉讼与非诉讼纠纷解决方式的有效衔接，区物业管理协会于今年5月聘请退休法官担任驻点丰泽法院专职物业纠纷协调员，提高调解对接效率，有利于当事人和解或者达成调解，促进业主和物业“双向奔赴”。

　　结合此次区物业管理“四升一降”专项行动，区物业纠纷多元化解中心聚焦物业费纠纷这一重要焦点，加快完善物业费纠纷诉前调解模式，畅通“申请-流转-调解”全流程，高效化解业主与物业服务企业之间的纠纷，有效促进小区和谐。

　　在丰泽区物业管理协会，辖区一家物业服务企业正在向工作人员递交材料，提起物业纠纷诉前调解申请。“目前，我们接到的申请主要围绕物业管理费问题。”区物业管理协会会长黄济志介绍，诉前调解能够达到依法依规、合情合理将纠纷止于诉前、化解在源头的效果。

　　据悉，物业费纠纷诉前调解模式的主要流程包括申请调解、材料流转、参加调解等。区物业管理协会在收到物业服务企业呈送的诉前资料后，经了解筛选，再移交给驻点丰泽法院的专职协调员，通过区物业纠纷多元化解中心，从法律层面进行沟通和调解。此外，中心还设有咨询热线，为广大业主和物业服务企业答疑解惑。

　　“在收到物业费纠纷诉前调解申请后，首先由驻点法院的专职调解员进行第一轮诉前调解。若调解成功且当事人及时履行，就可以直接把纠纷化解在诉前。若调解失败，物业服务企业可以向法院起诉，进入诉讼程序，法院通过程序审理给予判决。”丰泽法院法官助理介绍道。

　　物业费纠纷诉前调解模式有利于降低当事人双方解决纠纷的时间、经济成本，提高纠纷化解效率。截至目前，区物业纠纷多元化解中心已成功调解204件物业费纠纷案件，收回物业费150.6万元。

　　“物业服务企业与小区之间建立的是契约型服务关系，物业应依据合同所承诺的服务标准，承担相应的责任，如安保、机电设备维护、绿化、卫生保洁等，遵守‘质价相符’的原则，确保物业服务的收费标准和服务质量相匹配。”区物业管理协会会长黄济志介绍，区物业管理“四升一降”专项行动启动后，区物业管理协会通过发布倡议书等方式，号召全区物业服务企业遵守行业行为规范、兑现服务承诺，彰显物业服务社会责任，推进行业自律。

　　下一步，区物业纠纷多元化解中心将进一步优化物业纠纷化解“快车道”，推动业主与物业服务企业之间良性循环，既让居民“安居”也让企业“乐业”，积极助力基层社会综合治理。

　　物业公司提供的物业服务具有整体性及公共性质，关系到小区全体业主的切身利益。

　　法官提醒：

　　如果物业公司根本未履行合同约定的义务或未履行主要义务，业主可在收集相关证据后，要求依法解除合同或要求物业公司继续履行、采取补救措施、给予损害赔偿、支付违约金等方式解决。

　　如果个别业主以其对物业服务的个体感受或物业服务中的一般性瑕疵为由拒绝支付物业费，可能会导致物业公司无法收回运营成本，从而降低服务质量。若物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务，而业主经法院判决败诉后仍拒绝履行判决、拒绝支付物业费，物业服务企业可以凭据生效的判决向法院申请强制执行。

　　同时，广大物业服务企业要当好“管家角色”，切实履行物业服务合同约定，进一步规范管理，加强与业主的沟通，充分倾听业主需求，主动接受业主监督，努力提升业主的服务体验，不断改善并提高服务质量。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

　　物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

　　第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

　　物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

　　物业服务合同应当采用书面形式。

　　第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。