小区坠井事件已7天物业和业主仍未就赔偿一事达成和解

物管条例能否撬动坠井事件

　　核心提示|郑州嵩山南路与南彩路交叉口附近的锦绣山河玉畅园小区幼童坠井，昨日已是事发第7天。死者家属称，他们咨询律师后，向物业提出了赔偿要求。之前的1月10日，家属对物业的赔偿问题回复非常不满。事发一周，警方目前调查处理到何种程度？物业的行政主管部门对物业又有何监管职责？

　　疑问1

　　涉事小区是否完善了物业服务应急预案？

　　我省新修订的《河南省物业管理条例》（下称《物管条例》）已于今年1月1日起正式施行。《物管条例》中明文规定——

　　物业服务事项可以包括物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理。

　　物业服务企业应当承担下列义务：建立和完善物业服务应急预案，做好应急工作；定期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修。

　　物业服务企业应当按照法律、法规规定及物业服务合同约定落实安全防范措施，并协助公安等相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。

　　物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，并协助做好救助工作。

　　物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　锦绣山河玉畅园小区物业负责人说，坠井事件发生时，物业积极参与救人，人救上来后，也采取了积极的救助措施。

　　对此说法的前半部分，事发小区业主和死者家属持质疑态度：如果物业救援及时有效，咋会是小区业主张乾龙和当时去小区串门的贾三岛最终将孩子和孩子奶奶救出？很明显，物业在遇到突发事件时的应急预案和应急处理能力很欠缺。

　　郑州市房管局物业处相关负责人表示，事发后，该小区物业所属公司的负责人第一时间向该部门进行了报告。

　　对此，业主和死者家属也表示质疑：事出来了报告这么及时，物业为何在悲剧发生几个月前业主反映井盖安全隐患问题时没及时巡查、养护和维修？

　　疑问2

　　出事的井盖在移交物业前质量合格吗？

　　《物管条例》中明文规定——

　　建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定，向物业服务企业移交资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。道路、绿地等配套设施按照规划设计要求建成。由业主共有共用的池、井等共用设施设备取得使用合格证书。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位将不符合交付条件的物业交付使用，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。

　　物业服务企业擅自承接未经查验或者不符合交付条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

　　锦绣山河玉畅园小区物业负责人表示，出事的井盖及该小区所有的井盖，都是在物业接手前便已经存在，已经设计好的，是符合相关要求的。

　　对此，事发小区业主代表们认为，首先，如果这些井盖是开发商在交付物业前就合格，那就只追究物业的日常维护责任。如果开发商在交付前这些井盖就存在质量问题或者不合格，那么开发商也要担责。

　　其次，这些井盖如果如物业所说是符合国家设计规范的、井盖质量是合格的，物业就要给业主们出示这些井盖的相关资料，如井盖的材质、厂家、合格证书等。

　　再次，物业要向业主出示日常巡查、维修、保养井盖情况等证明资料。

　　连日来的采访中，大河报记者在该小区走访调查时发现，有些井盖很结实牢靠，用手去抠或掀，根本动不了。但也有个别井盖出现松动、用手一掀便能掀起的情况。

　　疑问3

　　小区共用部位设施设备的检查验收只由物业和开发商负责？

　　《物管条例》明文规定——承接新建物业前，物业服务企业应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查验收。

　　物业承接查验应当邀请县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、业主代表参加，可以聘请相关专业机构协助进行。

　　县级以上住房城乡建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案。

　　连日来的采访报道中，大河报记者曾发出疑问：小区内的井盖等公共部位的配套设施，具体由哪个政府部门负责验收？验收标准是什么？井盖等小区共用部位设施设备需要达到什么要求才能予以验收合格？

　　大河报记者就此采访郑州市房管局和郑州市建委。两家的回应均是，这个问题真是问住了他们，具体谁来验收这部分，还真不清楚。郑州市建委相关负责人表示，质监站只对楼房主体进行验收，具体谁来负责配套设施的验收，截至昨日，该负责人还未回复本报。

　　《物管条例》中明文规定，小区配套设施设备的检查验收，主要是由小区物业和开发商负责。

　　对此，事发小区业主们称，他们原本以为这方面的检查验收应和楼房主体一样，是由政府权威单位进行，如果只是物业和开发商一起组织验收，效果可想而知。

　　疑问4

　　物业行政主管部门不好惩戒物业？

　　《物管条例》明文规定——县级以上人民政府住房城乡建设和房地产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行对物业服务质量进行监督管理的职责。

　　省物业管理行政主管部门应当制定全省物业服务市场主体和从业人员信用标准，建立全省统一的物业服务市场诚信体系和信用平台，公开物业服务项目信息和信用信息，并会同相关部门及有关单位对失信物业服务市场主体实施联合惩戒。

　　县级以上物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务市场主体信用信息采集和诚信档案管理工作。

　　针对物业的监管，郑州市房管局物业处相关负责人表示，如果物业服务企业出现问题，作为它的行政主管部门，他们依照新的《物管条例》，目前只能从信用体系角度去操作。至于其他的角度，还无法进行惩戒。

　　记者查阅《物管条例》，该条例明确指出省物业管理行政主管部门可以会同相关部门对失信物业市场主体实施联合惩戒，但联合惩戒的具体方式，确实除了拿信用管理一种方式进行惩戒之外，并未给出其他的惩戒方式。

　　疑问5

　　公安机关对此事的调查进展如何？

　　有关郑州锦绣山河玉畅园小区幼童坠井一事，昨日已是事发的第7天。当日，郑州市嵩山路公安分局的民警出了警，那么，目前进展情况如何？

　　昨日，郑州市嵩山路公安分局治安一中队一名民警说，此事人命关天，还有很多东西需要调查，目前仍在调查当中。此事是不是案件目前还不好说。要了解详细情况，还需向分局警综大队了解。

　　随后，嵩山路公安分局警综大队相关人员经向领导汇报后回复大河报：此事还需向分局宣传人员了解。该分局宣传人员称，此事目前尚不方便多说。

　　《物管条例》中规定，街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，物业管理、公安派出所等部门和社区居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。

　　昨晚8时许，郑州市嵩山路办事处宣传负责人说，该办事处分包涉事社区的副书记还在努力为双方搭建沟通桥梁，以促使双方以协商为主。但据最新了解情况，目前双方还未达成共识。

　　大河报记者宁田甜文张琮