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房产税立法与改革效果不明显 寻求最大公约数

来源:中国青年报 2013-11-19 18:26 / 海峡都市报电子版

推行房产税不再靠行政主导

  对于房产税的讨论是一个由来已久的老话题。中国房地产学会副会长、亚太城市发展研究会秘书长卞洪登说,立法是对这些热烈讨论的回应,体现了“依法行政”的要求。“房产税不经过人大立法通过,总依靠行政性法规是不恰当的。”

  《决定》不仅在“深化财税体制改革”部分特别提及房地产税,而且在“加强社会主义民主政治制度建设”部分提出“落实税收法定原则”。刘剑文指出,目前推进房产税的最大阻力是社会没有形成关于房产税正当性、合法性的共识,这恰恰体现了房产税立法的意义。当前居民房产保有量越来越大,出现了利益固化的问题。“由少数人来制定影响多数人利益的政策,已经行不通了。推行房产税不能再靠行政主导,而要靠立法主导,用一部反映多数人意志的法律来体现社会在房产税问题上的‘最大公约数’,化解矛盾、消解纠纷”。刘剑文补充道,“房产税这个税种力图实现‘结果公平’,但征收过程也必须符合‘程序公平’才行。”

  房产税立法需要涵盖税基、税率、征收对象、征收范围等要素。按现行1986年《房产税暂行条例》的规定,“个人所有非营业用的房产”不在房产税征收范围内。在刘剑文看来,若要达到房产税征收效果,即成为地方政府重要收入来源、调节收入分配差距等,居民保有的非营业用房屋是必须纳入征税范围的,但这并不意味着要对居民的所有房产征税。“为了保障居民的居住权,房产税立法应明确规定,一定人均面积以上的部分才须缴税。”

  还有一部分专家认为,房产税的立法和开征是一个任重而道远的过程。

  “房产税抑制房价的幻想已经破灭,它又走向了另一个质的变化——成为引发众怒的‘民怨税’。”卞洪登说,“房产税增加了87%有房家庭的负担,损害了多数人的利益。”

  “若征收房产税,北京四环以内随便一套房子可能就价值六七百万元,如果征收1%的税,一年就是六七万元,很多退休的老人一年的收入可能都没有六七万元,这个压力转嫁到年轻人身上,他们一边要还贷款,一边要交几万元的税,目前中国的平均收入水平根本就不能支撑房产税。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩告诉中国青年报记者。

  卞洪登认为,现在开征房产税时机并不成熟。“中国从改革开放时期接近20%的城镇化率到现在超过50%的城镇化率,用了30年的时间,平均下来1年增长1%,如果要达到发达国家80%的城镇化率,考虑到GDP增速减缓,乐观估计也要30年的时间。”

  在卞洪登看来,城镇化的过程就是房地产发展的过程,“现在有相当一部分人有改善性住房的需求,上海试点的人均60平方米的规定太小了。”

  在一些专家看来,除了经济发展水平所限外,还有一些其他因素影响房产税“落地生根”。

  “房产税的问题在中国十分复杂。”董藩列举了几点障碍:“第一,需要土地私有化,只有在这种情况下,法理上才能理顺。因为房产税属于财产税,房屋落在地上,房地不分家,土地属于国家的,将来怎么处理,现在还不清楚。如果真像《土地法》过去规定的那样,到期之后房屋收归国有的话,连房子都没有,凭什么去征带有私有意义、彻底产权意义上的财产税呢?从根本上讲,我们没有这个财产,所以不能去征属于财产税的房产税。”

  “第二,产权产地管理要理顺。这要与反腐败斗争结合在一起,每家每户有多少套房子都要公开,才能去征税。要把所有房子纳到整个体系中是非常困难的,房产局管的房子很多没有登记;即使全都登记了,房产局管理的也不是所有房子,军产房、央产房、小产权房、城中村、农村房子、自建自管的房子都没在房产局管辖范围内。”董藩说。

  “第三,很多中等城镇,虽然有数据,但是错误的。很多二手房交易不办过户手续,人和房子对不上。房子转了两手、三手,但登记的可能还是最初的那个人,该找谁收税呢?”董藩并不看好房产税的开征。

  “征收房产税,需要居民住房信息联网、不动产登记、官员财产公示、不动产价格评估体系等一系列配套制度的整体、系统、协调推进。这不仅是一个税制改革问题,还涉及反腐倡廉等制度建设。从试点的情况看,我国在这些基础数据和评估技术上的欠缺还比较严重。”刘剑文坦言。

改革:房地产税的整体调整

  “房价已经负担了多少税负?”中国社会科学院财经战略研究院财政研究室主任杨志勇提出疑问,“根据调查,购买商品房自住的群体承担的税负最重。”与房地产相关的5大税种:房产税(对城镇的经营性房屋征收)、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税10年来增长迅速。这5种税从2003年的900多亿元,上升到2012年的1.01万亿元,增长1022%。5个税种收入合计占税收收入的比重,从2003年的4.5%,提高至2012年的10.1%。

  《决定》中提出的“适时推进改革”为房地产税的整合提供了新的契机。例如“转让所得严格按20%征个税”等规定能否在整个税制调整中“改头换面”,以“组合拳”的方式对税收进行合理的增减令人期待。

  财政部财政科学研究所所长贾康认为,在中国经济社会转轨过程中,税制改革无可回避,且会带来正面效应。中国直接税比重过低的问题已不容轻视,而房产税改革是渐进提升直接税比重和配套改革的一部分,可以优化中国税制发展。中国市场经济所需的分税分级财政体制在1994年框架建立后,至今还有很艰巨的深化改革任务,主要是由于省以下分税制改革一直没到位。若要把改革逐步推进到省以下,就不可能绕过地方税体系的建设,这也需要房产税制度建设。

  “‘营改增’后营业税将走向消亡,房地产税逐步成为地方财政收入支柱,这是长期趋势,也是房地产税的首要功能。当然,房产税要成为地方财政主体税种,首先要把配套制度建立起来。平抑房价不是征收房产税的主要初衷。”刘剑文说,“我是积极支持把存量房纳入房产税征收范围的。如果一些人手上有五六套房,征税的时候又要回避这个‘存量’,那房产税还怎么发挥缓解分配不公的作用呢?重庆、上海两地试点的时候可以不考虑存量房问题,但如果立法,将意味着推向全国,怎样处理存量房就是一个必须面对的问题。”

  有些人疑惑,购房款中已经支付了一次土地出让金,再对房屋征税,会不会存在重复征收的问题。刘剑文解释说,土地出让金作为出让土地使用权时的租金,和针对保有环节的房产税并不在一个环节上,二者性质也有所不同。房产税的征收要充分考虑到社会的接受程度和承受能力,这就需要广泛的讨论和参与,也恰恰能够体现出立法主导推行房产税相对于行政主导的好处。

  尤为重要的是,房产税立法的同时,房地产业的其他税费也会随之调整,“尤其是一些交易环节税种,如营业税、土地使用税、土地增值税等税种将可能不再征收。”刘剑文说。

  房产税成功地吸引了公民关心公共财政的目光,但在一双双眼睛的注视下,其立法和推进税制改革的过程并非一马平川。关于其利弊和可行性的争论从未停止。正如杨志勇说的那句玩笑话:要让中国好下去,赶快征收房产税;要让中国坏下去,赶快征收房产税。

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