如何避免购房合同里的“霸王条款”问题

来源:闽南网 2014-01-14 15:29 /

　开发商定的各种不合理条款，是比沉重的经济负担更让买房人郁闷的。购房过程中随时可能遭遇“霸王合同”、“霸王条款”，如果遭遇开发商购房合同里面的不平等条约要怎么办呢？

违约责任方面

　　对购房者的要求苛刻，对自己却想方设法规避一些责任，这是一些开发商的共性，具体体现在买卖合同中违约责任设立的不对等。如“出卖人须于××年×月×日前将房产交付使用，若延期交房，则每迟交一个月，按买受人已付房款3%计算罚金，付给买受人作赔偿；买受人若未按期限向出卖人缴清房款，视为违约，出卖人有权从买受人已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金。”

　　律师点评：上述不平等条款对合同双方支付违约金的额度和逾期日期规定不对等。我国法律规定：在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。格式条款或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。所以，这种侵害对方利益的条款是无效条款。

售楼广告方面

　　广告宣传上承诺的种种配套设施，交付时怎么就一下没了踪影？此时，业主如果找开发商理论，开发商多半会指着合同，这里写着呢：出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。

　　律师点评：按照《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有关规定，如果商品房广告和宣传材料内容中存在着对开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺，则不是要约邀请，而是要约。开发商单方面以要约邀请为名免责是无效和违法的。该条款以所有细节均以政府批准为借口，实际是堂而皇之逃避自己的责任并转移矛盾。

不可抗力方面

　　面对地震、台风等自然灾害，人们可以理解为是不可抗力。然而，在房地产企业的眼里，不可抗力却有着另外的版本。比如，一房地产公司与买受人签订的《商品房买卖补充协议》中规定：因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任。不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据此予以延期交房。

　　律师点评：合同法规定，不可抗力是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。上述原因中，自然灾害等确实可作为免责事由，但有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。该格式条款私自扩大自己的免责范围，排除了对方的主要权利。

　　一份份显失公平的购房合同都有着惊人的相似，商家对要求消费者履行的条款及违约处罚额度规定得相当苛刻，而自己却想方设法规避，把购房的风险转嫁到消费者的头上。但很多消费者对格式条款概念模糊，更有甚者，不看内容就草率签字，事后抱着“多一事不如少一事”的态度吃亏忍让。在日后的购房活动中，购房者在签订格式合同时要格外留神，遭遇霸王条款时，要大胆说“不”，勇于维权。

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