单独二胎开放政策或使篮球比分直播：30年后房价继续坚挺

来源:闽南网 2013-12-18 15:32 /

　　十八界三中全会已经闭幕，而“单独”家庭放开二胎的政策，很可能成为三中全会提出要“全面深化改革”之后，正式公布的首个具体政策的调整。但这一提议，对篮球比分直播：本地的房地产会有怎样的影响？篮球比分直播：的房价是会降还是会涨？

人口红利见顶，房地产遇天花板效应

　　中国人口红利见顶已经是各方共同的观点。所谓人口红利，是指生产者多于消费者（小孩与老人）。中国是大概90年代中期进入这一阶段。

　　从上世纪70年代以来，中国实施了严格的计划生育政策，一方面计划生育导致的人口红利，使得小孩比较少，少儿抚养比小，相对的成年人多。但也导致了目前我国总和生育率低下。总和生育率指一个国家或地区的妇女在育龄期间，每个妇女平均的生育子女数。

　　从2011年4月公布的2010年第六次全国人口普查来看，目前我国面临总人口增速明显放缓的问题。2010年末中国大陆总人口约为13.40亿，2001-2010年中国总人口的年平均增速仅为0.57%，比1990年到2000年的年平均增长率1.07%下降0.5个百分点。

　　由于重男轻女，中国目前的新生儿男女比例大致是6:5。这意味着，二十年后将有数千万男性找不到老婆。随着人口年龄结构的变化，基于婚姻的住房需求的增速将会出现显著回落，而中国的人口红利预计将在2015年见顶

　　如果不放松人口政策，未来老年人多而年轻人少，房地产价格会剧烈下跌，导致整个金融体系出问题。土地与房产的未来价格变化，基本决定了银行资产的风险度，而一旦房地产泡沫破裂，必将引爆金融危机。

　　房地产已经捆绑了中国经济，而行政调控对于资产价格的波动而言，是收效甚微的。目前银行获得的资产抵押物中，主要是房地产。房价大幅下跌看似利好，但必将引爆中国金融危机，冲击实体经济。现在能做的只能是让房价稳定，防止房地产短期持续上涨和长期剧烈下跌。

　　发达国家的经历也值得关注和借鉴。在1980年代以前，发达经济体受到的主要冲击是周期性的CPI高通胀，带来政策紧缩，随后是经济衰退。过去20年，发达国家CPI通胀温和，但资产价格泡沫和与之相关的金融危机变成导致经济波动的主要因素。

　　日本是在1975-80年间生产者超过消费者，其后15年经历了房地产泡沫的形成和破灭。美国在1985-90年间生产者超过消费者，其后15年多一点时期内，经历了科技股和房地产两个泡沫的生成和破灭。

　　我国现在距离人口红利发生已有15年。虽然不能简单比较，但是他国发展的经验、教训值得我们警示。

　　住房是生活必需品，房价过高、涨幅过快、保障不足会极大地影响民众的工作和生活。目前房价过高，已经超过了绝大多数市民的承受能力范围，房价上涨趋势不变，那么楼市泡沫破裂，房价大跌不久就将成为现实。房地产作为中国经济的第一大支柱产业，一旦发生崩盘，必将影响整个经济体系的正常运转。

　　如果现在放松人口政策，增加小孩，就提升了消费者，降低了储蓄率。这样避免房地产价格持续暴涨。这样在未来，也有比较稳定的成年人来接盘房地产，避免剧烈下跌，出现楼市崩盘的局面，让房价软着陆。

独生子女购房需求减少，老龄化社会的困扰

　　"人口问题"在世界人口大国，基本上是永远不落幕的话题。而在我国，在老龄化危机、劳动力结构性失衡加剧，以及有关计生工作的恶劣事件频发的背景下，实行了33年的计划生育政策变动更是引人关注。

　　据相关数据显示：截止2012年中国已有的独生子女达2.18亿。社会的劳动力也会随之减少，而社会的劳动生产率也会因宏观劳动力的减少而减速，房地产的需求也将显著减少。

　　对于房地产业最为重要的人口因素影响是净人口增长率，或者是出生超过死亡加净移民的人口数，从而导致家庭数目的形成和增加。当人口及家庭数量增加时，住房的需求就增加；当人口及家庭数量减少时，住房需求也就减少。住房是给人建造的，人口的增加和减少；人口增长的规模和数量，是小孩出现多，还是老人数量多，都影响着对住房的不同需求。

　　作为上世纪70-90年代出生的人口，目前已经是住房消费市场的主力军。但这一代人或多或少还有兄弟姐妹，购房需求仍然较为旺盛，但随着计划生育的严格实施，90后已基本属于完全独生子女阶段，也就是说未来的20年内，购房需求群体将会减少。而如果这一需求持续减少，作为倒金字塔型家庭结构的独生子女，未来将继承数套房产。不少专家因此预测，20年后将出现住宅过剩现象。

开放"二胎"，推高未来30年 "刚需"市场

　　养育一个小孩到底需要花多少钱？有人测算，目前养育一个孩子直到他大学毕业，至少需要花费50--130万元。如果还要海外留学，至少要200万元。在北上广这些一线城市，要花的钱会更多。我们再来看住房，二室一厅是标准三口之家的户型，如果计划生育二胎，显然不够住，有条件、有计划养育二胎的家庭可能会考虑换房，或在结婚时直接购置户型面积合适的房屋。

　　面积在100以下的中小户型一直是年轻夫妻结婚购置房产的首选，也是各房产公司力推的户型，刚好可以满足三口之家的需求。二胎政策的开放，不排除在未来三居室或大户型面积的房屋可能会成为年轻夫妻的选择，这当然要看自身的经济条件来决定，但这会在某种程度上增加住房刚性需求。

　　二胎放开可扭转人口增长平稳的趋势，带来年27-39%的增量城镇婴儿。1)据我们测算，当前二胎适育年龄(定义为25-34岁)的独生子女约2200万，未来十年还会呈上升趋势。2)假设50%的家庭愿意生二胎,则“单独”二胎放开能带来年9-21%的增量城镇婴儿，二胎全部放开，能带来年27-39%的增量城镇婴儿。3)若压抑的需求在二胎放开首年爆发性释放，当年所带来增量城镇婴儿会更多，预计在17-77%左右。

　　二胎放开短期影响主要由三因素推动：学区房+改善性+子女臵业。1)二胎可增加学区房需求，但不同情况下影响点不同:若名额不可重复用，会直接增加大量需求，供给长期也更紧张；若学区房名额可重复用，则供给会更紧张，需求也仍会相应增加；对学区房需求的影响可能超过城镇婴儿增幅，主要因为选择生二胎的家庭通常有较好的经济基础，学区需求更大。2)生育二胎的家庭可能将考虑臵换成大房，改善性需求增加明显。3)为子女提前臵业的意愿也会增加需求。

　　一旦放开二胎政策，中国将迎来婴儿潮。未来5年1980－1990年第三次婴儿潮的人将步入结婚和生育阶段，中国迎来第四次婴儿潮。以时间节点预计，2年内篮球比分直播：开放二胎生育政策，3年-5年内大量新生儿出生。25年后，步入适龄婚育阶段，婚房刚需就会再次发力。

　　放开“二胎”政策，虽然短期看起来会让“击鼓传花”继续，但或许可以从长效上慢慢化解房地产的风险，推高未来三十年住房的“刚需”市场。与此同时，开放“二胎”虽然能缓解421的家庭格局，但随之而来的生活成本问题也不得不考虑，生育“二胎”，你，准备好了么？

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