8月1日，中指研究院发布百城价格指数，7月百城住宅新建住宅平均价格为10347元/平方米，环比上涨0.87%，这也是继去年6月以来连续14个月环比上涨。

  在中国房地产业协会副会长朱中一看来，推动房价持续上涨的一个重要原因就是预期。

  朱中一认为，过去几年频出的行政性房地产调控，调调涨涨，对稳定预期作用有限。

  “目前楼市出现分化，一线城市房价上涨动力强劲，主要原因在于城市土地供应规模有限但人口还在大量增加，”朱中一说，但在广大的三四线城市，土地城镇化快于人口城镇化，土地和住房供应已经严重失衡。

  在朱中一看来，未来土地政策将对房地产市场产生关键影响，他透露，中房协已经向中央提交了有关把土地供应与住房供应规划挂钩，把稳定房价的目标和地价衔接的报告。

市场分化

  根据中国指数研究院发布的7月百城房价报告，楼市已经出现了明显分化，北京、上海等十大城市住宅均价为17609元/平方米，环比上月上涨1.34%，热点城市房价环比上涨扩大，带动了全国平均房价涨幅上涨。

  在朱中一看来，重点城市房价上涨势头强劲的主要原因，还是供需失衡，即土地供应无法满足大量人口的需求。

  住建部政策研究中心主任秦虹表示，小城市的人口不断向外流，大城市因为产业资源优势，人口较为集中，从而导致大城市需求高，但土地供应有限，而小城市土地资源丰富，但需求又没有那么大，房地产市场发展格局的不平衡日趋明显。

  实际上，“2009年之后，中国三四线城市的土地供应有了爆发式增长，特别是大城市限购等调控加码后，不少地产商开始重点布局三四线城市，导致这些城市的楼市供应量较大；而一二线城市很多需求因为限购抑制，也在预期扭转之后不断的入市，”北京中原市场研究部总监张大伟说。

  另外，楼市的分化也集中表现在土地市场上，国土部法律中心主任孙英辉称，上半年，一些二三线城市出现“空城”、“鬼城”，与此同时，一线城市频出“天价地”和“地王”，地产开发商已经开始从二三线城市向一线城市“回归”。

  “短期来看，资源稀缺性还未有明显转向的背景下，中国房地产市场的这种分化还会持续，一二线房价将还有上涨空间。”张大伟表示。

  与此同时，张大伟认为，部分三四线城市如果依然照此模式发展房地产，恐怕到一定程度会导致崩盘，在没有其他稳定的投资渠道时，还有市场预期给三四线的存量房托底，一旦预期扭转，房价将急转直下。

中房协上书稳预期

  在朱中一看来，各地应该做一个明确有关人口、收入、住房的测算，住房需求多少，其中保障房需要建多少，商品房多少等形成一个中长期规划，再把土地供应和住房规划相挂钩。

  朱中一透露，近日，中国建筑(3.26,0.05,1.56%)设计集团的一个研究课题发现，市场经济比较发达的国家，住房都是有规划和计划，然后根据这些规划落实到计划，再从计划落实到土地制度。

  “土地供应计划和供需关系明晰了，预期就明显了，开发商不会为土地恐慌，疯狂抢地，老百姓也能够更为理性购房，”朱中一认为。

  实际上，据本报记者采访了解，辽宁、江苏等地已经开始测算，南京国土局的一位人士向记者介绍，“我们已经做过一个测算，有关城市化率、人口还有土地的，结论是南京土地供应已经满足，这也要求我们要改变调控思路，从此前增加土地供给，到挤出投资投机性购房需求，盘活多余的存量土地和房产以确保供需。”

  据本报记者了解，有关盘活存量土地和住房的准备已经开始起步。

  据悉，上述南京国土局的人士表示，相比之前，国土部2013年土地调控的重点更倾向于整治闲置用地，就在不久前，国土部建动态巡查制度，要求把已供地块纳入监管，查处闲置用地。

  根据要求，企业拿地后一年内必须开工，如果有不可抗力问题，可以申请延迟，但相比之前，“已供地块闲置的难度和成本更高。”上述南京国土局的人士如是介绍。

  朱中一亦表示，对于超量供应的三四线城市来说，未来不应该是加大土地和房地产供应，而是应该调整供需结构，挤出闲置存量房。

  在朱中一看来，房产税的推广对于挤出闲置房来说，意义重大，未来的房产税亦将把存量和增量房一起考虑，这样可以增加闲置成本，把闲置房产挤到二手房和租赁市场上来。