2012年房地产市场逐步筑底企稳回升，投资增幅回落。预计2013年房价总体稳中有升的可能性较大。

　　奠定回暖基础

　　2012年房地产市场经历了1-2季度的下跌、3季度的筑底和4季度的企稳回升等阶段，10月和11月国房景气指数在连续下跌15个月后持续回升为95.71。

　　从需求、供给和价格3方面的变化看，房地产市场在第3季度筑底，第4季度有所回升。首先，3季度以来房屋成交量明显增加，市场需求逐步恢复增长；2012年1-11月商品房屋销售面积9.17亿平方米，增幅由1-2月的-14%逐月增加为2.4%，1季度和2季度商品房销售面积均同比负增长，3季度商品房销售面积同比增加6%。第二，住房价格止跌企稳，2012年1-11月70大中城市中新建住房价格环比下降的城市数量由1月的45个逐步减少为10个，二手住房价格环比下降的城市数量由1月的53个逐步减少为18个。第三，房屋新开工面积负增长幅度仍没有明显收窄，说明市场仍处于存货消化期，但房地产开发投资增幅小幅回升，购置土地面积降幅收窄，显示房地产投资意愿有所增加。2012年1-11月，房地产开发完成投资6.28万亿元，增幅由1-2月的27.8%逐步回落为16.7%，其中11月投资增幅高于上月。

　　从政策层面看，2012年持续坚持的房地产调控政策稳定了各方预期，同时2季度以来实施的“稳增长”政策促进了房地产市场筑底。中央层面上，国务院分别在5月和7月的政治局会议中明确指出，要把“稳增长”放在更加重要的位置，强调实施一系列稳定经济增长的措施。央行年内两次下调存款准备金率各0.5个百分点，两次下调存贷款基准利率。地方政府层面上，由于房地产走势与地方经济增长密切相关，2012年以来各地一直有放松房地产调控政策的冲动，4月部分地方政府放松“限购”的政策被及时叫停，但5月以来相继沈阳、深圳、南京、宁波等6个地方政府提高了公积金贷款额度。中央和地方政府为“稳增长”出台的各项措施，直接或间接鼓励了购房需求，促进房地产市场形成筑底。

　　第3季度宏观经济的筑底回升也为房地产市场回暖奠定了基础。2012年9月经济筑底温和回升迹象明显，投资、消费、进出口都有一些积极的变化，经济增速和PPI回落幅度均收窄，包括货运量、财政收入、PMI和消费者信心指数等指标都有所回暖，东部地区经济增速已开始企稳回升。9月大宗商品价格止跌也预示着市场需求的积极变化。

　　城镇化带来新机遇

　　2012年12月16日结束的中央经济工作会议指出：我国发展仍然具备难得的机遇和有利条件，经济社会发展基本面长期趋好，2013年是实施“十二五”规划承前启后的关键一年，要以提高经济增长质量和效益为中心，稳中求进，开拓创新，扎实开局，进一步深化改革开放，进一步强化创新驱动，加强和改善宏观调控，积极扩大国内需求，加大经济结构战略性调整力度，着力保障和改善民生，增强经济发展的内生活力和动力，保持物价总水平基本稳定，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用，实现经济持续健康发展和社会和谐稳定。世行、亚行、IMF等国际机构及众多国内研究机构均预测我国2013年的经济增长幅度略高于8%，高于2012年7.7%的全年经济增幅。从国际经验看，房地产市场的发展与宏观经济增长基本同步，因此，2013年宏观经济继续温和回升将为房地产市场的发展提供持续动力。

　　中央经济工作会议同时指出：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。这意味着房地产领域将继续“抑制投资投机需求、推进保障房建设”的调控思路，保持多套房的“限购限贷”政策，维护住房的消费品属性，保持房价的基本稳定；继续加强民生保障，2013年计划新开工保障性住房不低于500万套。

　　推进城镇化的发展战略将为房地产市场发展带来新机遇。首先，中央经济工作会议制定的“积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化”战略会增加城镇住房需求。目前近7亿城镇人口中有2亿多进城农民工还没有“市民化”，第六次人口普查数据显示，外来农民工的住房水平普遍较低。外来农民工居住水平不高的原因除住房消费能力不足，住房消费意愿不足也是重要原因，受户籍制度的影响，农民工群体无法获得与城镇户籍人口同等的公共服务和子女的教育机会等，增加了他们在城镇永久居留的不确定性，进而影响了其住房消费意愿，表现在很多收入较高的农民工也会选择住房条件较差的地方居住。推动“农民工市民化”无疑将会提高其住房消费意愿，增加城镇住房需求，进而为拉动内需做贡献。第二，中央经济工作会议提出“要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局”，结合落实有序推进农业转移人口市民化的重要任务，可以预计广大的三四线城市将迎来住房市场发展的新机遇。

　　从房地产市场供给变化来看，一方面是加快保障房建设将继续提供住房供给，初步估计2013年保障房竣工套数在400万套以上；另一方面，受2011年下半年以来商品房屋新开工面积增长下降的影响，2013年商品房新增供应增长将会下降，市场存货水平将低于2012年。在继续抑制“住房投机投资需求”的调控政策影响下，预计2013年房价总体呈现稳中有升的可能性很大。