上海部分别墅售楼处关门 开发商期待2015年好转
当下的沪上豪宅市场，圈层营销也不大好使了。
10月16日，上海晶园销售总监易兵称，今年豪宅市场圈层销售的效果大打折扣，价格配合更重要。中介做一二手联动，也非常看重价格的优惠幅度。
圈层营销效果打折的背后，是高端房源买家心态的变化。
某高端楼盘开发商感慨，“现在客户都会想砍价，折扣给得少，可能售楼处都不愿意来了。客户本身就是做企业的，很关注政策和宏观走势。现在，他们更多是在观望。”
降价别墅热销
明显降价的楼盘则受到追捧。
中国房地产信息集团研究总监薛建雄介绍，相较于佘山其他高端项目大半年成交一两套甚至是零成交，今年上半年，合生创展开发的佘山东紫园获得热销。
薛建雄称，该楼盘之前的单价在7万元左右，后来降到5.8万元，一下子售出10多套房源，开发商回笼了3个多亿资金。
某高端楼盘开发商透露，东紫园降价后，18栋别墅一个星期就卖完了，“开发商都后悔卖掉那么多。”
坚守价格的楼盘也不在少数。
一业内人士昨日介绍，月湖山庄、中凯曼荼园[最新消息价格户型点评]等项目的价格都比较坚挺。
一市场人士描述佘山别墅市场，“有的别墅项目，售楼处都拆了；有的就留一个销售、一个销售总监，要看房得先预约。”
据薛建雄称，佘山有的别墅开发商规模不大，在上海就1个项目，加上地价便宜，降的每分钱都是利润，所以不肯降价。
开发商对明年有期待
限购之下，别墅市场的惨淡可见一斑。
21世纪不动产截至10月15日的统计显示，2012年至今，佘山仅累计成交21套新建商品住宅，不足2011年全年总量的40%，成交均价为6.3万元/平方米。今年成交均价最高的楼盘是中凯曼荼园，均价为8.5万元/平方米。
21世纪不动产分析师罗寅申介绍，佘山板块内纯独栋别墅的价格一直是上海高端独栋别墅领域的一面“旗帜”。据统计，2009年至今，上海市成交单价在5万元以上的独栋别墅产品共计973套，其中，佘山在该段时期内合计成交了264套，占比为27.1%，具各板块之首。
眼下销售惨淡，不少佘山别墅开发商在进行营销。
“虽然价格没有变化，但我们也在筹备一些活动。如答谢老业主，让老业主带一些新朋友搞一些聚会，还有汽车俱乐部聚会之类。我们对明年还是有期待。”某别墅开发商说，从去年到今年上半年，一直都在观望。
“2015年以后会好一点”
开发商似乎并不太着急。
稀缺性给了别墅开发商底气。
佘山一开发商认为，“现在的独栋产品越来越少，我感觉2001年6月以后，佘山这边纯别墅用地很少了。我们的产品未来肯定是独具一格的珍品，慢慢来。”
该开发商计划，接下来增大独栋面积，届时整栋的总价会在1亿元以上。
在昨日紫都·上海晶园加入金钥匙物业联盟签约授牌仪式会后，易兵介绍，上海晶园三期地上面积300至500平方米，地下面积200至300平方米赠送，2010年开售至今，共44栋，目前可售房源还有20余栋。
“佘山板块拥有上海仅有的山顶资源，其本身在上海豪宅中的地位及价值就是独一无二的。而在容积率1以下住宅用地禁推的背景下，这类低密度、稀缺资源的高端住宅产品更成为高端人士颇为偏爱的对象。”罗寅申说。
一上市企业营销总监认为，佘山别墅区域和基础条件很好，但受制于配套相对迟缓，周围区域的辐射梯度也未建立起来，因此功能单一，较难出租，一旦高端限购冲击难以回旋。
“配套的成熟需要时间培育，2015年以后会好一点。”该上市房企营销总监说。（王齐）
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