一线城市土地储备消耗尽下半年地王潮或再现

来源:21世纪经济报道 2012-08-21 15:16 /

　　国务院房地产督查组日前发布了督察情况，其中指出，除了部分地区房价环比上涨、微调楼市等问题之外，最让督查组担心的就是，“部分城市上半年住房用地供应率较低，个别城市不到10%，加剧明后年楼市供需矛盾。”

　　督查组要求，各地要进一步增加土地供应，提高住房用地供应计划完成率，稳定普通商品住房用地供应量。

　　北京中原地产市场总监张大伟介绍，下半年加大住宅用地供应非常迫切，以今年的开发量和去库存的情况来看，明年3月份开始，房地产市场供不应求的局面将日趋明显，价格也必将随之水涨船高。

　　以北京为例，张大伟称，北京未来两年住宅供地缺口在千万平方米。“剔除2008年及2011年的调控影响，正常市场对住宅的签约面积需求在1000万~1500万平方米，而最近两年的土地供应量仅能满足1年的购买需求。”

　　北京保利地产营销中心总经理牛毅表示，很多大公司上半年以价换量，或为了业绩而进行促销，到了8月份以后，如万科、保利、金地、招商等大公司在北京等一线城市土地储备都消耗殆尽，下半年必须出手拿地，因此下半年北京、上海等城市或可能再现“地王潮”。

　　“目前二三线城市不缺地，土地供应与实际消化量来说，够卖好几年的了。”牛毅进一步分析说，北京等一线城市是有房不愁卖，然而土地资源稀缺，以北京东四环地区为例，目前在卖的仅有保利东郡、金茂府等3-4个项目，而保利东郡此前推出的1000万元以下的产品开盘就卖光了，她认为北京中高端销售市场需求旺盛，关键是五环以内的土地供应很少。

　　据不完全统计，已披露2012年财务中报的41家上市房企中报显示：41家房企现金持有量超过1500亿元，比年初相比增长超过两成。

　　实际上，包括保利在内的大型房企在土地市场上已经有动作，自7月份以来，万科、中海、保利、龙湖四大房企拿地19次，共耗资201.6亿元，占年内这四家标杆房企总拿地金额463.3亿元的43.5%。

　　而让张大伟担忧的是，下半年开发商要加大一线城市的土地储备，然而一线城市的土地供应明显不足，很可能推出地王。

　　从北京2012年土地供应情况来看，整体数量出现了明显的下滑，尤其是住宅土地供应创出了近5年以来的新低，土地供需矛盾进一步明显。

　　实际上，一线城市的控地压力已经显现，7月北京共成交16宗土地，规划建筑面积148.9万平方米，创2011年9月以来新高；7月住宅用地成交平均溢价率为35.1%，仅次于2010年8月及2012年6月，在近两年(24个月中)位居第三高值。

　　不过，下半年的一线城市拿地潮将给调控带来新的压力，尤其是地王再现的话，不仅会给后续房价带来压力，更会给“金九银十”关头的房地产行业带来变数。

　　中房协副会长朱中一在“创新风暴·2012中国居住创新典范品牌推介活动”上介绍，随着中央加大对各项调控政策措施的监督检查，以及对地方政府的约谈、问责等措施的到位，房地产总体上会朝着宏观调控预期的方向发展。

　　对此，国土部此前发文要求，各地需完善土地交易方式，合理安排供地节奏、数量和批次，形成均衡协调的供地结构。

　　为防止地价信号被误读，对预判成交价格创历史总价新高或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地(包括商服、住宅或商住综合)，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。

　　8月20日，一位接近国土部的人士透露，对于未完成用地供应计划、控地价执行不力的，拟实行问责制度。

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