楼市调控若加码开发商“资金链”将再收紧

来源:上海证券报 2012-08-08 15:25 /

　　种种迹象表明，在中央多个部委的楼市调控储备政策中，针对开发商资金链的紧缩政策也许是下一个猛招。

　　上周四，一个“将取消商品房预售制度”的传言造成地产股全线大跌。虽然之后住建部辟谣称此说法不靠谱，但市场对出台进一步调控措施的恐慌心理可见一斑。更何况，市场传言也并非完全空穴来风。据记者了解，上海房管局相关处室的负责人曾在内部会议上表示，目前的商品房预售制度尚不完善，有可能将进一步提高预售门槛，比如说小高层也要结构封顶甚至外立面完成后才能预售等。

　　近日某地又传出消息，称当地银行对开发商再下狠手，个人住房贷款金额的30%将留存在银行账户直至项目交付验收时才能划拨至开发商账户。这无疑是收紧了开发商30%的销售回款，将回款时间大大拉长，其目的是保障购房者的资金安全，而在现时情况下，更重要的是收紧了开发商的资金链，促使其进一步加速降价销售。

　　“当前房价反弹的预期已经形成，经验表明，光靠政府表态和督查，效果不能奢望。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

　　正因如此，调控加码的可能性大增。记者从多位业内专家处了解到，目前楼市调控加码空间较小，能够动用的新政并不多，备选项无外乎有：房产税试点城市扩容、房屋交易税增加、限购加大落实力度、重启年度房价控制目标、预售门槛提高等。而在这些举措中，房产税扩容年内推进阻力较大，据业内专家反映，房屋交易环节税费的增加空间非常有限，且针对购房者增加税费难免误伤合理的购房需求。针对需求环节的限购、限贷等诸多政策目前力度已属空前，除了进一步落实从严之外，加码的空间的确有限。

　　如此看来，针对开发商资金情况的进一步紧缩或将是可能性较大的调控储备政策。例如商品房预售门槛的提高、项目开发自有资金比例的进一步提高等，都是以收紧开发商资金链来达到逼迫其降价快销、回笼资金的调控目的。

　　然而，也有市场人士认为，长期收紧开发商资金链也将造成极大的市场负面影响。目前中国房地产仍处于需求的高速增长期，供应不足、需求过盛是导致当前房地产市场大幅波动的主要原因，而掐紧开发商的资金链无疑会降低供应，加速供需矛盾恶化。同时，房企资金周转缓慢，也会降低资金使用率及房屋开工量。

　　从数据来看，7月标杆房企销售业绩下滑明显，万科A，富力(富力又一城富力盛悦居)和融创中国等几家大型房企7月销售额环比平均下降了22%。但与此同时，由于房企资金链在上半年得到缓解，目前降价动力大大减小，很多城市商品住宅价格反弹压力越来越大。或许等不到9、10月份，如果国家统计局7月70个大中城市房价数据继续环比上升，那么政策层面再度加码的可能性将进一步加大。

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