高溢价频现全国土地市场初现回暖迹象

来源:中国证券报 2012-06-27 15:23 /

　　进入6月份，北京、上海、广州、成都等城市的土地市场出现久违的高溢价率，万科、保利、恒大等多家知名房企开始全国范围内的布局拿地，曾经冷清的土地市场迎来回暖迹象。

　　高溢价率拿地频现

　　据不完全统计，6月以来房企频频出现高溢价率拿地情况，最高溢价率达435%，而在5月份之前许多城市的地块频频流拍。

　　6月6日，上海嘉定一地块被上海万卓投资有限公司摘得，成交价为1.75亿元，折合楼板价16063元/平方米，溢价率高达435%。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，上海土地市场上一次出现溢价率达到400%以上的成交，还要追溯到2010年2月。

　　6月11日，北京通州两地块成交楼面价达11800元/平方米，创出区域新高；6月13日，上海市青浦区以111%的高溢价成交一幅土地总面积为4.98万平方米，建设用地面积4.37万平方米的商业、办公地块。

　　6月18日，恒大地产以13.22亿元拿下广州珠江新城地块，楼面价32968元/平方米，溢价高达169%，成为广州新地王。

　　6月20日，成都市国土局出让三宗土地，由于竞买人数超过3家，土地出让方式由挂牌改为拍卖，最终龙湖地产以溢价77%、总价12.86亿元夺得。

　　北京土地储备中心公告显示，位于海淀区万柳的居住用地将于7月4日出让，目前进入挂牌报价环节，其起拍价18.66亿元，折楼面底价已达24003元/平方米，业内预计其将成为单价准地王。

　　6月25日，上海市规划和国土资源管理局网显示，将于近期挂牌出让位于虹桥商务区的4幅商住及办公用地，总挂牌价为26.6亿元。

　　不仅是一线城市，商住用地交易持续低迷的哈尔滨土地市场也出现转暖迹象。在25日举行的哈尔滨土地市场推介会上，该市共签订了包括7宗土地供应《意向性协议》，拟供应土地面积130公顷。而今年以来，哈尔滨土地交易市场一度出现“零成交”局面。

　　开发商市场预期改变

　　此轮楼市调控以来，部分开发商几乎停止拿地。但在经历楼市降价潮之后，楼盘去库存化，并且意外收获“红五月”。由此，房企信心倍增，在资金回笼到位后开始出手“补货”，知名房企的土地储备风潮不期而至。

　　中房信分析师薛建雄认为，由于土地市场刚刚经历“冰封期”，起拍价较低，这时也是抄底扩张的好时机。随着近期二三级市场成交表现逐步回暖、地方频现政策微调，部分开发商对土地市场投资的预期发生改变。

　　土地市场冷暖切换，似乎只在一瞬间。据国家统计局公布的数据显示，1至5月份全国房地产开发企业土地购置面积同比下降18.7%，而土地成交价下降10%。国家统计局数据还显示，5月末，全国商品房待售面积为30740万平方米，比4月末增加432万平方米，这意味着住宅销售速度仍未超过库存增加速度。

　　“更多的是出于政策微调以及降价双重刺激的结果，刚性需求经过一段时间积攒后，在外围利好频出的时点上得到阶段性释放，土地市场逐渐回暖也在情理之中。”一不愿具名的开发商称，上半年房企对拿地过于悲观，近期对前景判断出现乐观，这也让不少此前资金储备较充裕的企业，纷纷开始储备地块。

　　部分业内人士认为，目前开发商敢于大量拿地，从一个方面也印证了楼市成交逐渐回暖，并传导到土地市场。大型房企库存消化较快，急于补充土地储备。

　　但也有业内人士持不同意见，他们认为，土地市场短期内仍将保持低溢价率状况，这种高溢价现象不会持续很长时间。目前只是部分资金比较雄厚的房企在拿地，还不是房地产行业整体现象。因此，土地市场迎来真正的回暖还需等待一段时间。

责任编辑：hdwmn_hsy

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