宏观调控政策持续加紧，限购限贷范围正在逐步扩大，三四线城市面临着新的调控压力；而重庆个人住房房产税10月起开征也预示着政策加压下维稳的市场面临着长期压力。第三季市场在金九新盘供应下继续保持高性价比项目主导市场，略显低迷的市场将趋于常态化，各种精细化营销策略正在被应用，以刺激交易量的提升。

　　观点一：政策加压，市场被HOLD住

　　2011年“新国八条”政策颁布，一线城市在经历第二季度的内部调整后，交易量明显得到控制、新房价格更加理性，二手房价格则表现出大幅度缩水迹象。在一、二线城市住宅销量主要由各主力高性价比楼盘支撑下市场出现较大的向下调整趋势。随着2011年三季度（8月27日）浙江台州首个出台二三线城市限购令，限购涌向二、三线城市，政策的持续性已经得到印证。多数房价上涨过快的二、三线城市已经处于焦灼观望状态；第三季末重庆个人住房房产税开征，从温和试点进入执行阶段，也预示房产消费将更加理性，投资者及高端住房消费者将面临着新的购买成本，同时传递调控持续化信号，房地产调控的中长期调整确定了未来的市场走向将保持更加理性与销量保持常态化，短期高亢的市场趋势在未来几年均无法成型。

　　厦门政策强辐射力影响依然十分明显，呈现市场“三级跳”的景象，政策直接抑制了中高端客户的真实购买力，刚需客户仍然是市场的重点，高性价比的产品直接影响着销售情况。整体上看，第三季，厦门房地产市场处于价格持续上扬销量震荡阶段。

　　观点二：市场被HOLD住,市场常态化趋势形成

　　2011年初厦门新政细则的颁发，使得一季度全市住宅供销比急速下调态势，二季度在短期的调整下，又呈现迅速上涨态势，三季度则以平稳态势运行。通过监测数据显示：厦门前三季度（1-9月）商品住宅销售面积204万㎡，主要分布在岛外市场，约占64%。第三季度厦门商品住宅销售面积84万㎡，月均销售面积保持在28万平方米左右。主要代表楼盘是联合博学园、金域华府、湖滨首府、五缘新座、水晶湖郡 [动态 价格 户型 地图 楼吧]等知名楼盘。

　　截止第三季度末，在售项目库存商品住宅251万平方米，按照前12个月去化速度，去化月数为10.9个月。

　　第三季度房地产市场呈现出区域性楼盘主导趋势，在焦点板块的热销楼盘仍保持着较高的市场热度，深度的政策影响下，第三季度市场已经趋于平稳，交易量维持常态化，价格小幅增长。

　　观点三：高性价比产品HOLD住主流市场

　　第三季新盘扎堆，市场深度调整，谁占领了市场先机呢？我们一直在探寻什么样的产品才能更高效打动购房者。翔安片区以高性价比、高附加值、稀缺空间型产品打开了略微沉寂的翔安市场，联合博学园以赠送率高达50%的产品在区域市场树立了新的市场形势，一组团开盘当天日光，二组团热销七成左右；而集美片区在岛外置业趋势十分明显的前提下，以天然稀缺景观资源、精装房、国内一线品牌开发商影响力为依托下表现十分强劲。在环集美湖板块的水晶湖郡、中航城国际社区 [动态 价格 户型 地图 楼吧]都以影响全城的姿态进入市场，获得了很高的市场认同度。而金域华府以精装化标准、万科品牌、物业管理、便捷生活打造出高品质滨海生活区，实现了六次开盘六次日光的高效业绩，均价在11500-11800元/㎡。

　　精准营销得到进一步实施——关注市场需求的营销执行力，注重营销细节，严格控制时间节点推进的营销策略得到高效执行。

　　第三季度岛内外高性价比产品依旧引领整体住宅市场，80-110㎡左右的两房、三房占据主导地位，只有吻合市场需求，并创造项目差异化特色的项目才能快速赢得市场，否则在中长期紧缩调控中，没有特色的项目将被政策压力所覆盖，陷入沉寂的市场。

　　观点四：置业岛外，集美成为购房首选区域

　　岛内外住宅均价整体仍表现上涨态势，截止2011年前三季度，岛内均价19232元/㎡，岛外均价8875元/㎡；而第三季价格表现则更为活跃，7-9月岛内均价23340元/㎡，7-9月岛外均价9143元/㎡。岛内受高端个案影响大，价格持续稳定在2万元以上。岛内高端客户站在新的价格起点上仍保持较为理性的观望态度，而低于2万元的楼盘成为岛内高性价比的产品，销量走势较好。岛外新项目集中供应，客户可选择面广，价格更趋平稳，目前价格在9000-10000元左右浮动。

　　岛外住宅销量主战场之势不断以量展示，第三季度岛外销量占比为64%，同比增加12个百分点。主要以金域华府、水晶湖郡、联合博学园、禹洲阳光花城 [动态 价格 户型 地图 楼吧]等项目为主导。

　　在岛外置业需求中，集美四大板块成为岛外置业的焦点区域，供应量不断放大，而成交量也遥遥领先，“买房首选集美”趋势更加明显。集美区前三季度供应量占全市1/3，销售量占全市的1/4。集美名企汇荟萃，区域资源高，升值潜力大、精装房等突出优势，让集美不断改变了岛外市场格局。预计集美未来新上市供应量568万㎡，可以相信今后几年内集美都将成为岛外最焦热的购房区域。

　　观点五：价格被HOLD住，价格精细化策略需更严谨

　　2011年1-3季度，厦门商品房交易量300万㎡，接近常态年份去化值，但总销售金额已经逼近09年最高值320亿；前两季度，土地市场略显冷清，9月土地集中放量，促使前三季累计土地出让金额达100亿元。

　　精细化价格策略带动了市场内部调节，通过“高低配”“景观配”拉动了需求释放。世茂湖滨首府 [动态 价格 户型 地图 楼吧]通过景观差价格策略调整，大大提升非景观户型的性价比，赢得市场的认可；联发杏林湾1号一期在把握了区域市场均价10500元/㎡，对低层区进行价格处理和促销，通过提高低层性价比优势抢先入市。