闽南网10月12日讯 近期，市民赵小姐看中一套二手房，谈判时房东表示，可以在总价80万元的基础上退让4万元，但必须一次性付款。双方达成共识，房东在收到房款前，将其售房所需配合办理手续的权限全权委托给赵小姐的朋友办理。

　　然而，当赵小姐和朋友来到房管部门办理相关手续时，却被告知该套房暂时无法过户，原因是房东欠有外债，房产日前被法院冻结。赵小姐赶紧联系房东，但电话已经关机，她欲哭无泪，不知该如何是好。

　　众所周知，相对一手房买卖而言，二手房交易的程序更为繁杂，风险也更大。那么在二手房后期交易中，钱款方面容易出现哪些问题？本期服务版，我们就此问题和行业人士以及律师进行探讨。

一次性付款 房子却无法过户

规避方法：三证过户后再支付房款，或是协商分期付款

　　记者从中介机构了解到，从交易程序上来说，一次性付款可以简化手续，缩短交易时间，同时还能成为议价的筹码，是许多房东和有经济实力购房者青睐的交易方式。

　　不过，选择一次性付款虽然方便简捷，省去许多麻烦，但交易时的资金风险却不容小觑。有中介机构表示，根据以往案例，在一次性付款的交易中，除了像赵小姐遭遇的问题之外，还可能出现买房人将房款付清后，卖方卷款逃走的风险，或是卖房人恶意诈骗，一房多卖以骗取房款等情况。

　　福建闽荣律师事务所律师许良妹总结分析称，一次性付款主要存在三方面的风险，一是房屋产权不明确导致的，比如房屋所有权人除了产权证上登记的之外还有其配偶，或是已死亡产权人的相关继承人等，此类情况下若不是全部所有权人都同意出售，那么签订的合同就存在无效的风险。

　　另一方面，房屋性质不具备上市交易条件导致的风险，如小产权房、证件不齐的安置房等，就无法办理过户手续。购买此类房屋，签订合同前就必须查明房屋性质并了解过户所需条件，确保能够过户后再付款。第三方面则是房屋所有权人潜在的涉诉风险，也就是说如果房东涉及债务问题或经济纠纷的诉讼，那么房屋可能因为被查封、冻结而无法过户。

　　许律师说，上述赵小姐所遭遇到的就是第三种风险。赵小姐可以通过向法院起诉，要求房东解除房屋冻结、继续履行合同，也可以根据约定请求解除合同，要求房东退还购房款并承担违约责任，从而维护自身权益。

　　从防范的角度来说，规避此类风险最好的方法是购房资金由第三方监管，在房屋过户手续完毕且领取新产权证时，再由第三方支付给房东。这样，既可以避免过户过程中因业主涉诉致使房屋被冻结无法过户的风险，也可避免过户完之后购房者不付款的风险。

　　有中介机构表示，为了将风险降到更低点，购房者也可以和房东协商分期付款，如签订合同时交部分钱款，顺利过户后再交剩余房款。

购买被抵押房产 支付首付时要谨慎

规避方法：垫资还款时，将款项经由银行直接转账至卖方的还款账户，并保留还款凭证

　　买过二手房的购房者都知道，和一手房三成首付不同，二手房交易由于存在成交价与评估价的问题，因此首期款往往更高，甚至为总房款的一半左右。首付高，风险随之加大。但如果购买的房产已被房东抵押给银行，买方支付的首期款需用于帮助房东还清贷款后再进行交易，那么存在的风险就更大了。

　　中介机构人士表示，购买被抵押房产的现象，在二手房交易中并不少见，其中多由购房者垫资解押房产。按照交易流程，购房者将首期款先交给房东，由房东还清银行的欠款并拿到证件，而后到房管部门办理过户。一般情况下，房产要提前还款并解押，需要提前一个月和银行申请，而正常解押还需要一个月时间，即两个月左右才能办理过户手续。

　　“从解押到过户，这段时间的风险无法预估。”易嘉房产、东禾21不动产相关资深人士在接受采访时表示，购买被抵押房产的风险常有两种，一是卖家反悔不卖，二是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，房东出现了债权债务纠纷，使得产权无法过户。其中，第二种情况，由于不可控、无处查等因素，往往等到事情发生后，购房者陷入被动。

　　对此，福建闽荣律师事务所律师许良妹表示，根据我国《担保法》和《物权法》相关规定，对于房主转让被抵押房产的情况，如果未征得贷款银行的同意，房主是不得出卖房屋的。但是，如果购房者提前支付房款向银行清偿债务，解除被抵押房产，那么买卖行为就发生效力。

　　许律师说，购买已经被抵押的房屋，为降低购房者风险，保证资金安全，应当注意几个问题。首先，购房者要向银行了解原房东的债权数额、期限、房屋抵押状况，二是可以找中介或担保机构垫资还款，实现风险转移，不过这需要支付一定垫资费用。此外，尽量将注销抵押手续和产权过户手续一并办理，即在注销抵押后，能够立即办理产权过户手续，以避免产权处于不安全的状态。

　　如果买方自行垫资解押房产，那么在合同中应当明确约定，而且付款时间应为卖方提前还款给银行的同一天。需要注意的是，买方别将房款转至卖方账户，再由卖方自行还款，而是将款项经由银行直接转账至卖方的还款账户，并保留还款凭证，尽量降低风险。

交易已完成 中介赚差价

规避方法：买卖双方面对面沟通，避免将相关权限全权委托中介机构

　　随着二手房市场的日趋活跃，以及中介机构的不断规范，越来越多购房者选择通过中介机构买卖房产。但是不可否认的是，中介行业素质参差不齐，仍存在一些不良现象，其中不乏赚差价行为。市区一女士就曾遭遇过这样的事情。

　　该女士说，今年上半年，她通过中介购买一套房，当时房东开价100万元，她便联系中介机构，让对方与房东进行交涉，表示自己出价95万元。随后，中介回复称，房东还价为98万元，该女士想想便同意了，交易随即顺利进行。

　　然而，事后她得知，当时房东同意95万元成交，并非98万元。而房东也称，当时见合同上所签的98万元成交价，他曾表示疑义，但中介机构解释说，扣除成交价95万元，另3万元是买方同意给中介机构的辛苦费。随后，该女士到相关部门投诉，但是由于中介机构不同意上述说法，协调迟迟无果。

　　对于这位女士的遭遇，福建闽荣律师事务所律师许良妹认为，《中国房地产经纪执业规则》、《房地产经纪管理办法》中，均明确中介机构不得有“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”的行为。如果确实如这位女士所说，那么该中介机构的做法已经违反了上述规定，该女士可以向法院起诉，要求中介返还多收取的3万元差价并承担违约责任。

　　许律师建议，在二手房交易中，为避免被中介“吃差价”，应该做到几点：一是买卖双方面对面进行协商与谈判，尽量避免以公证书形式将相关权限授权给中介，减少中介暗箱操作的可能性；二是在房产达成交易意向时，应注意买卖双方的沟通，确保交易价格的真实性；三是买卖双方及中介签订三方合同，并在合同中约定中介“吃差价”应承担的违约责任。

□延伸阅读

香港：

经纪人提供经纪服务 签合同由律师负责

　　在香港，经纪人只提供经纪服务，即找房源、配客户、带客户看房子的中间媒介。而签合同方面的事务，因为经纪人没有法律知识，则全部是由买卖双方的律师负责。

　　对于房屋产权情况，由于在香港无论是买卖还是租赁都必须交税，因此经纪人可以去相关部门查询到房屋的所有情况，如房子出租、买卖、抵押等情况都可以查到。而在签合同环节，双方各自聘请的律师则在示范文本上，根据各自情况起草合同，并把各种风险因素考虑进去，降低风险。

美国：

过户公司审查房屋

其账户受政府监管

　　在美国，经纪人都必须有执照，所有的房源信息都在一个公共的平台上公布，大家都可以查询到。而买方和卖方，都各有一个经纪人，起的是中间媒介的作用，不负责收款。

　　交易中，所有款项按合同约定打给过户公司。过户公司负责审查房屋的各种情况，如勘察房屋质量、产权是否清晰、水电物管费缴纳情况等。更重要的是，过户公司的账户受政府监管，不存在挪用资金的情况。（海峡都市报闽南版记者 潇璇）