炎平/漫画

　　闽南网8月10日讯 看房子、付定金、签合同、办按揭、收房、办证……如果把整个购房过程比作一链条，想必每位购房者都希望各个环节都能顺利运转。然而，实际情况往往事与愿违，特别是看似有保障的合同环节，可能最容易“掉链子”。

　　日前，记者从工商部门了解到，随着房地产行业的不断发展，购房者群体日趋见涨，房屋类的纠纷也随之增加。在近半年多时间里，购房合同方面的纠纷占据此类纠纷的较高比例。

　　合同方面的纠纷有哪几类？购房者又该从哪些方面做到防患于未然？本期《房产周刊》服务版，我们邀请律师解析此类纠纷的原因，以及应如何防范纠纷发生等问题，希望能给购房者一些参考。

购房过程中 合同类纠纷很常见

　　合同，最早被称作“书契”，而在当前社会，根据百科的解释，合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。

　　按理说，既然双方就买卖事宜已经达成协议，并且以书面的形式约定，就不会有太多的隐患和纠纷，但事实却并非如此。日前记者从工商部门了解到，随着房地产行业不断发展，房屋类的纠纷也日趋增加，而多种房产纠纷类型中，又以合同类纠纷居多，此现象在今年来表现得尤为明显。与此同时，有律师在接受采访时也表示，在咨询、受理的购房案件中，合同类纠纷最为常见。

　　为什么购房合同方面容易发生纠纷呢？据工商部门相关分析显示，房屋作为一种特殊的商品，具有标的额大、质量认定专业性要求高等特点，合同类纠纷频发，主要缘于合同格式、合同义务不对等，或者开发商不履行合同义务、擅自变更合同约定等原因。而这些，也是目前普遍存在的现象。

　　福建闽荣律师事务所律师李色阳认为，合同纠纷的产生有多方面原因，从以往接受咨询和受理的案件来看，有些是因为合同一方利用信息不对称，违背合同的诚实信用原则，故意为纠纷留下隐患。一部分是由于合同知识缺陷导致合同没有约定、约定不全，或约定不明而留下纠纷隐患。另外，还有些是不可归咎于双方的原因，如不可抗力、政府原因或情势变更因素而产生的。

合同类纠纷 常体现于七种情况

　　记者在采访中了解到，基于不同的原因，房屋买卖合同纠纷的类型也不同。根据工商部门提供的分析材料显示，他们所接到的购房合同方面的咨询与纠纷，主要有几大类。

　　其一是房屋交付期限问题而产生的纠纷。在此类纠纷中，以开发商没有按照合同约定时间，将房产交付购房者的居多，简单来说就是逾期交房。

　　其二是双方对房屋改造的争议。多数情况是，开发商交房后，消费者对房屋进行装修，开发商则不同意消费者对房屋的部分改造，由此引发纠纷。

　　第三是办理按揭及房产证等相关手续方面的争议，这主要表现为开发商承诺办理的手续，在签订合同后无法办理导致违约。

　　其四则是违约责任的争议，如不退赔购房定金或不履行合同协议，双方对违约责任无法达成一致等。

　　对此，李色阳律师补充称，除了这四个方面的纠纷外，合同方面的纠纷还有另外三种类型。一是商品房预售时存在的收款行为，如会员服务金等；二是更改房屋设计，房屋面积差异，擅自改变公用场所用途；此外，还有房屋销售广告，房屋设计更改、物业用房、房屋公摊、免责事由、前期管理物业管理等，都是商品房买卖纠纷的常见案例。

事先明确违约责任 尽量做到防患于未然

　　众所周知，房产属于高消费产品，对于许多人来说，可能倾其所有也只能勉强购置一套小户型房产。也正因为如此，购房者在签订购房合同时，应该认真谨慎，避免因为合同缘故而带来烦恼和损失。

　　现实情况是，有不少购房者对购房合同认识不足、对相关法律不甚了解。购房者在签订购房合同这一环节的具体操作上，应该从哪些方面做到防患于未然？李色阳律师建议，为降低合同签订风险，防范合同纠纷发生，购房者应当尽可能详细地了解楼盘基本信息，减少信息不对称因素。

　　与此同时，对于开发商所承诺的事宜，以及广告中所宣传的内容，应该和开发商落实清楚，并在合同中进行详细的约定。对商品房买卖过程中可能出现的各种纠纷，也要事前约定好相关违约责任，提前做好纠纷的预防和解决机制，以便遭遇此类纠纷后，可以按照约定解决问题或掌握更多主动权。

　　上述说法得到行业人士以及一些购房者的认可。有行业人士表示，如今购房合同多为范本，购房者在签订合同之前，对于需要人为填写的部分要仔细查看，另外应特别关注房屋情况、违约责任等内容，合同中没有约定的可以补充条款。而像今年63岁的购房者方先生，觉得自己拿捏不准，对合同条款也不熟悉，在购房时请律师陪同前往，以规避合同方面存在的风险，此种购房方式将会更有保障。

□案例解读

精装标准未写入合同 可要求退还预付款

　　晋江的A先生，于5月初购置了一套精装修房产。A先生介绍，当时销售人员介绍精装修的标准，为每平方米近两千元，交房后除了家具外，其他固定的生活设施一应俱全。看过样板房之后，A先生很满意，当场支付了10万元预付款。

　　几日后，售楼部通知A先生到场签合同，此时他才发现，合同中对精装修的具体情况只字未提，只是含糊地称其购买的是精装修房产。A先生当即要求对方把精装详情写入合同，否则就退房，但是对方不仅拒绝了，还要求A先生限期支付余款，A先生为此愤然离去。

　　事后经过了解得知，A先生所购买的整栋楼都为精装修配置，但是合同格式是统一范本模式，没有提及精装修。就此，李色阳律师表示，楼盘销售人员为了提高业绩，在介绍相关楼盘时，会作出某些虚假承诺或模棱两可的措词，使购房者产生误解而作出错误决策。

　　在该案例中，由于双方对精装修标准没有在现场进行确认，容易出现过后一方不讲诚信而留下纠纷隐患。为防止此类纠纷的发生，在销售人员推销楼盘时，购房者可以要求对方将精装修的标准书面化、具体化，或将现场购房谈判过程以录音等电子载体记录下来，以此作为证据来支持自己的主张。纠纷发生后，如果A先生认为对方违反诚实信用而无意购房，鉴于其支付款项的性质为预付款，可以不签订合同并要求对方还款，且不需要承担法律责任。

对合同条款有异议 应协调一致后再签字

　　市民B先生欲购买一处房产，细心地对购房合同进行了详细的阅读，发现合同中有两个条款不能接受。第一个问题是，合同条款中写道，项目如果没有达到规划条件，购房者可选择拒绝交房，以逾期交房处理，或可选择同意接收，每日赔偿已付房款的万分之一。然而，“我不能接受的是，售楼部要求我必须选择第二项，不能拒绝交房。”B先生对此愤然。

　　另外，在办证相关条款中讲到，365天内会将办理房产证的手续递交相关部门，但是没有对违约责任进行约定。“如果他们做不到，应该如何处理？应该给我们一个说法。”尽管B先生表现出不满的态度，售楼人员还是没有给出相关说法，为此交易一度陷入僵持。

　　对于B先生的遭遇，李色阳律师表示，合同签订的基本原则是“平等、自愿、协商一致”，商品房的规划条件，会影响今后房产证能否顺利办理，开发商如果交付的房产存在瑕疵，也会影响到购房者房屋权利的行使。所以，双方可以就这两个事项进一步协商解决，如果双方不能就有关事项协商一致，而B先生又要求房屋不能存在权利瑕疵的情况下，合同自然无法签订，没有签订的合同对双方也就没有约束力。（海峡都市报闽南版记者 蔡潇璇）