最高法院：房产买卖不适用“所有权保留制度”
最高法院日前出台司法解释明确规定，买卖合同当事人主张合同法关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。
所有权保留制度是指买卖合同中买受人先占有使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件成就前，出卖人仍然保留标的物所有权。条件成就后，标的物所有权才转移给买受人的一种制度。
最高人民法院民事审判第二庭庭长宋晓明5日在最高法院举行的新闻发布会上介绍说，我国合同法虽然对所有权保留制度作了规定，但条款过于原则。这项制度的适用范围，当事人之间的权利义务、保护机制等问题需要进一步明确。
据了解，关于所有权保留制度适用范围问题，我国合同法没有对所有权保留买卖的对象进行限制，出现了学界和审判实践中的一些分歧，在消费市场也存在一些以所有权保留方式买卖房屋的情形。
宋晓明表示，所有权保留制度不应当适用于不动产。首先，由于不动产买卖完成转移登记后所有权才发生变动，这个时候双方当事人再通过约定进行所有权保留明显违反法律规定。其次，在所有权登记的情形下，双方还采取所有权保留，出卖人的目的是为了担保债权的实现，买受人的目的在于防止一物两卖。而我国物权法规定中，通过预告登记制度来满足买卖双方的需要，因此没有必要采用所有权保留方式。另外司法解释在制定过程中，参考了其他国家的立法模式，他们大多数规定仅适用于动产交易，所以司法解释中明确规定所有权保留制度不适用于不动产。
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