摩根中心大翻转

　　2002年左右，郭文贵开始进军北京房地产市场。在此之前，郭文贵已有踏足首都的铺垫。1998年，他就与拥有广泛人脉的知名演员、山东同乡朱时茂合资成立北京文茂投资顾问有限公司，后更名为北京摩根投资有限公司（下称摩根投资）。2002年1月8日，郭文贵在北京的另一家重要公司——北京政泉置业有限公司（下称政泉置业）成立。

　　在郑州官司缠身的郭文贵，在京城再次展现了“拿地才能”。他控制的摩根投资和政泉置业，拿到了朝阳区大屯乡的两个地块，分别开始建设摩根中心和金泉广场两个商业地产项目。

　　其中，摩根中心为朝阳区大屯乡的一块狭长地块，马路对面就是奥林匹克公园，距国家游泳中心（“水立方”）仅180米，距2008奥运会主会场国家体育场（“鸟巢”）也仅有500米，处于黄金地段。在郭文贵入手之前，该地块曾经过了多次转让，甚至出现过“一地两卖”的纠纷，是北京开发商争夺的重点。

　　据2006年《商务周刊》杂志的报道，2002年，摩根投资通过协议出让的方式接盘该地块，并与北京市国土局分别在2002年9月10日和12月13日签署了摩根中心一、二期土地出让合同。根据合同，摩根投资获得该地块共需出资约3.6亿元，核算下来，每建筑平方米的土地成本不足860元。摩根投资当时交付了15%的土地出让金，计5400万元，剩余85%的出让金须在180天内缴纳。

　　按照最初的规划，摩根中心项目总建筑面积426730平方米，其规划的北京摩根中心A楼为高档办公楼，建筑面积约14万平方米，地上39层，是北京亚奥区域的最高建筑；B楼为19层超五星级酒店，建筑面积约5万平方米，内设200余套豪华客房及总统套房；C楼为三幢高19层的公寓，定位为176套顶级公寓，建筑面积约23万平方米。

　　建设过程很不顺利。2003年奥林匹克公园总体规划方案确定之后，摩根中心的白色长条造型和3倍于“水立方”的体量被认为“十分刺眼”。北京市规委提出修改设计规划，摩根投资多次修改方案后才得以通过。

　　但设计更改后，原建筑面积在42.67万平方米的基础上缩减了1万平方米。摩根投资据此向国土局要求降低大约1200万元土地出让金，却未获答复。此事随后被搁置。

　　资金并不丰厚的摩根投资，与建筑承包商北京建工集团也争执不断，致使工程开工不久，即于2003年11月一度停工。这个“北京第一烂尾楼”，更引来多方觊觎。

　　2004年， 国土资源部下发有关“停止经营性土地使用权协议出让”的规定，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留的协议出让问题处理完毕，从当年8月31日起，将收回开发企业手中闲置两年以上的土地，史称“831大限”。文件颁布后，摩根投资先后派人、发函与北京市国土局协商，愿意按照原来合同交纳全部土地出让金。这一要求遭到拒绝，理由是摩根投资与施工单位在工程款上有仲裁纠纷。

　　一年后的2005年10月，北京市国土局以未在约定的期限付清全部地价款为由，宣布收回摩根中心等七宗土地的国有土地使用权。此时，摩根中心项目的公寓和酒店主体结构建筑已经基本完工。

　　2006年1月5日，摩根投资向朝阳区法院提起诉讼，请求撤销《关于解除国有土地使用权出让合同的通知》。此案被舆论称为“北京第一土地回收官司”。摩根投资最终败诉。2006年1月13日，北京市国土局联手其他部门，亦取消摩根中心的立项、规划、建设和施工等许可证，摩根投资失去了对摩根中心的开发权。

　　据称，期间摩根投资为挽回局面曾多方努力，郭文贵也找到当时主管城市规划、土地审批的北京市副市长刘志华，希望政府改变决定。刘志华态度强硬，拒绝了这一要求。

　　2006年5月22日，摩根中心以“朝阳区大屯北顶村项目”的名义重新进入土地市场招标。北京市土地储备中心的信息显示，招标底价为9.91亿元，包括地价和地上建筑价值。最终，北京首创集团与广西阳光股份有限公司组成的联合体以17.6亿元将其收入囊中，并更名为“辉煌中心”。

　　但仅半个月后，风云突变。2006年6月9日，刘志华被中央纪委“双规”。6月16日，接手摩根中心的首创董事长刘晓光，在首都机场被中央纪委工作人员以“协助调查”的名义带走；不久，北京奥运工程副总指挥金焱也被“双规”。

　　人们很快得知，刘志华落马是摩根投资被逼到墙角后导演的一幕复仇剧。郭文贵举报刘志华“权色交易”，收受外商巨额贿赂，插手重点项目，非法为公司做贷款担保及批地黑幕等诸多问题。“扳倒”这位主抓“一号工程”奥运会建设的副市长的，是一盘长达60分钟的录像带。

　　尽管属于“自卫反击”，北京政商圈仍然第一次见识了郭文贵一剑封喉的狠辣。多位知情人士告诉财新记者，刘志华被偷拍，即为郭文贵动用特殊手段所为。这盘录像带经由相关部门特殊渠道，直接递进中南海，高层领导震怒，当天晚上即召开会议，责成中央纪委火速查办刘志华。调查结果也表明，5月22日的重新招标，实际在刘志华的操纵下，变成刘的一名情妇借首创集团旗号对摩根中心项目的豪夺。

　　事态再度逆转。2006年9月5日，北京市政府做出了将摩根中心地块再次收回的决定，首创置业和阳光股份组成的投标联盟放弃摩根中心地块。随后，郭文贵以3.6亿元原价重新拿回摩根中心的所有权，仅补缴了85%的土地出让金。

收复失地

　　2006年摩根中心的失而复得，显然是一个转折点。此后的郭文贵在商场上气势凌厉，继续令人吃惊地收复失地。

　　其中之一就是金泉广场。金泉广场是郭文贵与摩根中心同步操作的另一个北京项目。郭文贵早在2002年1月8日就获得了该地块，项目规划建筑面积为85.6万平方米，被称为亚奥商圈最大的商业项目。但郭文贵在金泉广场项目上决策错误，首先开发了6万多平方米的商业街。由于周边商业氛围尚未形成，商铺销售情况并不乐观，也导致计划中的二期住宅和三期写字楼、公寓无力开发。2004年底，整个工程处于停滞。

　　2005年秋，已经因摩根项目不堪重负的郭文贵，决定在金泉广场项目上引进央企保利集团的子公司保利（北京）房地产开发公司（下称北京保利）。当年10月，就在北京国土局宣布收回摩根项目的阴影下，摩根投资与北京保利签订协议，由后者入主金泉广场。

　　按协议，北京保利为郭文贵提供8亿元资金，其中5亿元用于金泉广场的后续开发，3亿元提供给摩根投资。作为交换，郭文贵将自己控制的政泉置业两家股东所持合计80%政泉置业股权转让给北京保利，并承诺北京保利可从金泉项目销售中获得不低于27%的回报。

　　北京保利入主金泉广场之后的2006年4月，项目开始预售，价格大涨，且销售相当顺利。然而，郭文贵后悔了。在当年摩根中心凯旋之后，他也向北京保利提出回购金泉广场项目。这当然遭到了拒绝。2007年5月10日，郭文贵向北京市第二中级人民法院起诉北京保利，要求回购其持有的政泉置业80%股权，诉讼标的金额为4000万元。

　　此后的内情无从知晓，但郭文贵与北京保利的纠纷以和解结束。2008年5月，北京保利退出金泉广场项目，在政泉置业的股权也如约退回原股东北京金浩和北京浩云，北京保利对政泉置业的8亿元投资款及相应收益合计人民币13.71亿元，由郭文贵的北京盘古氏投资有限公司（下称盘古投资）承担，盘古投资以其拥有的盘古大观（即原摩根中心）A座写字楼整栋房产预售给北京保利进行抵付。

　　此时的郭文贵已经不仅能在北京妙手翻盘，在河南，他也获得机会轻松处置当年欠下的巨债隐患。

　　2005年6月，中国工商银行向各大资产管理公司剥离7000亿元的不良资产余额。其中裕达置业的28笔贷款共计6.01亿元的债务本息（含5.88亿元的贷款本金），被工行河南省分行营业部作为“可疑类资产”剥离至中国长城资产管理公司。

　　2007年11月12日，中国长城资产管理公司郑州办事处发布公告，拟通过河南省产权交易中心对其持有的裕达置业债权本息合计7.17亿元，以2.73亿元的价格进行公开转让，但无人问津。

　　郭文贵最终还是保住了自己的资产。若干年后，他曾经的合作伙伴和敌人曲龙，在一份致有关部门的狱中揭发材料中，曾提及郭文贵如何逃废这笔债务：“后经过领导批示，转为不良资产，郭文贵以1亿元的价格，从资产公司回购债权。”财新记者采访的多名认识郭文贵的人士均曾听他谈及此事，但未能联系上长城资产管理公司郑州办事处核实。

　　对郭文贵来说，2006年确实是一个转运年。在那之前，和中国大地上遍布的官商勾结故事一样，郭文贵在郑州与当时的市委书记王有杰关系密切，但还没有让他达到无往不胜的程度；作为一个外乡人，郭文贵在北京拿到了两个地处黄金地段的开发项目，却难逃“怀璧其罪”的劫数。但之后的郭文贵已非当年吴下阿蒙，他不仅在摩根中心事件中显示了特殊实力和狠辣风格，也逐步认识了一些新的“贵人”，有了更多不一样的关系，其中就包括2006年升任国家安全部副部长的马建。

　　事后看，一个潘多拉盒子正是从2006年打开。郭文贵裹挟了越来越多的权力，借助国家机器的力量介入财富争夺。