龙岩中心城区亿嘉丽都小区业主委员会（以下简称“业委会”）到期未换届，小区管理不尽如人意。经多方努力，该小区新任业委会接管小区。此事告一段落，但也提出一个新问题：业委会的勤勉程度关系着一个小区治理的好坏。

　　那么，业委会享有哪些权利，应当承担哪些责任？又如何确保良性运转，达到真正替全体业主利益着想的初衷？对此，相关人士认为，理顺相关监管办法、加强业委会成员的公益心、提升全体业主的自治意识和法治意识，这或是业委会良性运转的出路所在。

小区自治的好坏与业委会的勤勉息息相关。日前，为更好地监督物业、维护业主权益，龙岩凤凰城一期小区成立了第一届业委会

公益心 勤服务

问题小区环境得到改善

　　11月4日，登高西路安置小区AB区业委会主任张志忠收到一个利好消息：小区居民的户口有望划归西城街道。“小区内很大一部分业主是原西安社区的村民。小区在西平社区管辖范围内，但户口又落在西陂镇。为居民户口的事情，业委会已经跑前跑后忙了大半年，如今终于有了眉目。”谈及此事，张志忠甚感欣慰。

　　对于这届业委会的工作，该小区业主给予了认可。在业主们印象中，2013年9月之前的小区则备受诟病。“脏乱差，上地锁抢车位、失窃事件频发。”业主郭先生说道，业主们的怨气很大。原来的业委会任期届满后，很长一段时间没人愿意接手。

　　后来，在广大业主、西安社区居委会、西平社区居委会的极力推荐、动员下，张志忠等业主经合法程序组成新一任业委会，于2013年9月开始上任。新业委会一上任，就向上申请资金、建道闸、安监控、规划车位、完善设施……经过一番努力，小区的环境得到很大改观。同时，这届业委会服务意识很强。管道堵塞、水管爆裂等需要维修，只要业主一个电话，业委会都会及时赶至并帮忙解决问题。业主们的满意度急速提高。“每天还有巡逻车巡视小区，如今的居住环境让人感觉踏实。”业主王女士说。

　　两年的努力，张志忠等人用真心服务赢得了业主认可。无独有偶，在中心城区西湖御景小区，临时业委会和新聘物业公司也将小区打理得井井有条。今年4月5日，前任业委会主任突然向全体业主发送短信声称辞职。小区治理的重任摆在了眼前，在小区全体业主的推举下，王先生等数名业主临危受命，迅速成立临时业委会。预先收取三个月的管理费用，聘请临时管理员、保洁员，修缮小区内损毁的设施。“没想到三个月的费用维持了小区管理四个月的日常开支。” 后来，临时业委会聘请了新的物业公司管理小区，一系列的有效作为，临时业委会赢得了业主们的认可。

既难产 又难管

业委会发展困局重重

成立业委会是小区业主依法自治的重要途径，业委会的勤勉程度关系着一个小区治理的好坏。然而，成立业委会面临着难产的困境，业委会开展工作又遭遇难管困局，从而致使其组建率并不高。

中心城区中南莲东花园，早在去年，物业就发放表格，牵头请业主提名业委会的候选人。“楼下的业主推荐楼上的业主，楼上的则推荐楼下的。”该小区一名业主告诉记者，在填表提名的时候，这样的滑稽情况并不少见。“可能是因为业委会的工作易得罪人，业主们怕出头。”后来，选举业委会的事情不了了之。

对此，新罗区物业管理站谌洁认为，业委会难产在全国范围内都是通病。就拿我市中心城区来说，现有小区245个，其中有物业在管理的小区约220个，从2012年8月新罗区住建局物管站接手以来（之前在市住建局备案），在物管站备案的业主委员会有31个，连同之前在市住建备案的总数也就几十个。“究其原因，主要在于担任业委会成员没报酬、纯公益，事情繁琐，容易得罪人。”谌洁说，“有时间、有公益心又符合当选条件，这样的人选实在不多，这是组建业委会的困局之一。”“小区难管理，得不到业主理解，条例规定相关事项需召开业主大会，这也让不少业主打了退堂鼓，这是组建业委会的困局之二。”在中心城区的某小区，业主期盼多年后终于成立了第一任业委会。“开发商遗留的问题太多了，小区又无其他资金来源，开展起工作来步履维艰。”该小区一位不愿透露姓名的委员告诉记者，后来经过讨论，业委会主任表示愿意自掏腰包，为小区做点事情。“工作还没开展多久，大家就累得筋疲力尽。”面对困难，有些业委会成员萌生退意。

另外，法律法规对小区事务的决策有着严格的规定。而业主思想较难统一，因此征询意见成为一项繁重艰难的工作。对此，谌洁认为：“今后可以利用信息化手段建立公众平台。通过平台发布小区事务，征询意见、接受反馈。同时，在业主委员会议事规则上制定优化表决规则，如：委托表决、集合表决、默认表决、异议表决来提高业主组织的决策效率”这就提高了工作效率，也减轻了业委会的工作负担。

困局之三，不排除业委会成员在工作中怀有私心。业委会成员手中掌握着一定的权利，但他们又没有薪资报酬。有些人在开展工作时，难免会利用职权谋取私利或者滥用权利，把不属于业委会的权利也用了。这些行为易引发业主的不满。“这制约着业委会的良性发展。”谌洁坦言。

新罗区物管站吕站长表示，不提倡业委会成员不取报酬、只讲奉献。“这不利于业委会的良性发展。”吕站长认为，业委会成员耗费大量精力和时间为业主工作可以适当获取报酬。这也有利于激励他们更好地为小区业主服务，而不会在暗地里为自己谋利。

要懂法 明权责

“法律之笼”制约成员权力

业委会在开展日常工作中容易陷入两个极端：一种是只为自己考虑，对小区事务则不闻不问；另一种是，一心只想创收，不考虑小区的长远发展。

据了解，人民路上某小区业委会，他们想方设法将小区公共部分搭盖出租增收，以此给业主发放福利待遇。他们认为只要是为全体业主利益着想，这些就可以做。“该业委会只是考虑到暂时的利益，这无疑是杀鸡取卵和饮鸩止渴。”业委会在为业主谋福利时并没有考虑到小区的正常运作和原有设计用途，保持物业的保值升值。

住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》及《球探体育比分：物业管理条例》均规定了业委会的权利和义务。“业委会和广大业主要提高法治意识，明白业委会的权责，知道什么可以为，什么不能为。”谌洁说。另外，有些业委会对法律法规的认识不够，将自身的权力扩大化，跨界侵害了业主的权利，引起了业主的不满。这种情况下，就会导致业委会和业主间产生许多矛盾，从而遭遇信任危机。这就需要业委会成员提高法律意识，在法律设定的框架内做好管理小区的工作。

强把控 严监管

助力业委会良性运转

如何促成业委会良性发展，做好业主自治这个命题，此前，我市相关工作人员曾到上海徐汇区、江苏常州市进行物业管理方面的调研。

上海徐汇区颁布的《上海徐汇区物业管理条例》，明确规定行政部门、街道办、乡镇人民政府对业委会有监督权利，只要小区人数达到相关成立居委会的人数和条件就配备一个居委会，街道、居委会设立物业管理工作站，配备专职工作人员，对小区物业管理和业主委员会相关工作进行监管管理，业委会成员中必须有一名是居委会工作人员。为了防止业委会主任或成员出现私心等情况，条例上规定入选业委会主任或成员必须是中共党员并且接受街道办和居委会的监督，以此对业委会进行工作上的监督和管理。

“我市有地方立法权，可以考虑通过立法来监管小区内的业委会，同时作为属地管理原则，街道办和居委会应当负起对业主委员会的监管工作，没有小区的和谐就没有社区的和谐，没有社区的和谐就没有社会的和谐。”谌洁说，将业委会的工作纳入更为严格的法律范畴，以更大的力度对业委会进行监督和管理。或者，可以考虑在中心城区选几个小区进行试点，直接由街道办、乡镇府监管，在源头选业委会成员时严格把控，为后续工作做好开头。业委会也必须接受街道办和居委会的监督，以此解决仅靠业委会成员自我约束力、没有外来的力量监督的弊端。

登高时评：肯定和尊重，激发业委会的工作热情

从一个脏乱差、乱象丛生的小区到如今让人感觉踏实，登高西路安置小区AB区走了两年。新任业委会，本着一颗公益心，全心全意为小区的业主服务，改善了小区居住环境的同时，也赢得了业主的认可。以此看来，一个勤勉的、尽职尽责的业委会，对一个小区治理程度好坏的影响是十分巨大的。

那么，如何使得业委会都能够尽职尽责地为小区业主服务呢？

据笔者了解，目前，所有的业委会都是无偿服务的，他们为小区业主所做的服务，是一种纯公益的行为，而小区管理所涉及的事务大多是很繁琐且易得罪人的，如若遇到不理解、胡搅蛮缠的业主，不仅事半功倍，而且让人产生吃力不讨好之感，故而业委会成员必须具有奉献精神和公益心，愿意耗费自己的时间、精力，有事甚至还要耗费财力，去为他人服务。否则，业委会很可能就名存实亡，或是因怕得罪人或嫌麻烦而无所作为。

那么，各个小区的业主是不是只能够盼望自己小区的业委会成员都是“雷锋”，愿意为大家无偿奉献呢？笔者以为不然，要知道，在社会上，品德高尚的人和品行低下的人是位于纺锤的两端，大多数人则是位于纺锤中间的普通人，寄希望于普通人都能够无偿奉献无疑是不现实的。

在西方有着“等价交换”的概念，而在我国，先贤孔子也曾因弟子子贡赎回在他国为奴的鲁国人，而不愿接受鲁国的“报销”对其进行批评，其原因是：子贡本身富裕，不要报销或许显得自身道德高尚，但对于其他不是那么富裕的人来说，就有了赎奴要求“报销”显得不够高尚的顾虑，而不要求“报销”自己又难以承担，最终使得大多数人不再敢去赎回在他国为奴的鲁国人了。

因此，笔者认为，与其一味地要求业委会成员要如何无私奉献，要具有公益心，不如给予其相应的尊重，这个尊重分为两方面，物质上的和精神上的。

物质上，要给业委会的成员发放适当的补贴，其实不用多，毕竟愿意承担这么一份大多数时候并不讨喜的工作的人，多少都是因为自身的公益心，发放补贴，更多的是对业委会成员的工作表示一种肯定和尊重，是为了让他们觉得自己的付出是有价值的；精神上，业主既然选择了业委会为自己“代言”，那么就应该对业委会合理合法的工作给予积极的配合，而不是自己有事了就找业委会，和自己无关的事情就爱理不理，更有甚者，对业委会的工作冷嘲热讽，这无疑会极大地打击业委会的工作积极性。

当自己的工作得到了肯定和尊重，自然会激发业委会成员的工作热情，于是服务更好，等到了更多的肯定，这样的良性循环应该是小区业主和业委会最为和谐的模式了。（记者 石芳 张梓睿 实习生 林钰 文/图）