2012是不是世界末日暂时未知，但2012中国楼市步入寒冬，却是大家比较一致的认知，有人说中国房地产即将结束长达10年的牛市，进入熊市；更有甚者说2012年中国楼市即将崩盘。是危言耸听也好，是言之凿凿也罢，对广大老百姓来说，最为关心的，仍然还是那个问题：房价会不会降？降到我买得起。

　　从目前的形势来看，房价涨势已经得到遏制，且步入下行通道，但由于全球经济形势存在诸多不确定因素，究竟2012年适不适合买房？什么时候买最好？……这些问题仍然困扰着广大购房者。

　　观点一

　　未来市场U型反转

　　立丹行机构

　　对比2008年市场底部调整周期13个月来说，2011-2012年宏观调控为中长期市场调整，因此本轮调整与2008年有较大的差异之处，U型反转机会更大，而非2008年V型快速反转。

　　主要基于：1）2012年市场回暖来自政策及外部环境推动的机会较小，而是从内部获得市场回暖的力量，呈现缓慢调整恢复。2）目前少量开发商从“无效观望”到“有效破冰”的思维转变将带动更多市场力量参与，在供需博弈中，价格起到关键性作用。而购房者接受2008年快速回暖的市场教训，将会更理性看待价格，而不是盲目抄底。因此在博弈中所形成的价格临界区间将有效拉动需求释放，实现市场底部缓慢调整。

　　2012年上半年将是价格剧烈调整期，市场底部周期在3-5个月调整完毕，进入相对稳定供需平衡的下半年。

　　观点二

　　未来3个月是淘房好时机

　　2012年政策紧缩已成定局，限购等行政性手段短期内无法撤出市场，只有财税替代政策试验到成熟阶段，调控政策才有可能从行政干预到市场干预转变。因此在这样的宏观背景下，市场价格必然随着交易量速冻而随之调整。

　　2012年上半年是供需价格博弈的关键时间。从市场大势及政策走向来综合分析，楼盘定价会相对理性，价格会适度下调，适合消费者“淘房”，特别是未来3个月将是“淘房”好时机。

　　观点一

　　调控政策将定向放松

　　世联地产

　　2011年密集出台的调控政策已经对房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二线三线城市全面蔓延。但房地产的“硬着陆”必然会对经济造成系统性的风险。因此，实现房地产的“软着陆”将成为2012年政府宏观调控的重点。

　　2012年房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，为此，当前过于严厉的限购限贷政策有望放松，其它的配套政策也将逐步完善。

　　预计调整包括：一是限购政策的调整；二是限价政策的调整；三是针对首套房的限贷政策做出调整；四是保障房更为注重竣工量，保障房制度建设提速；五是房产税的试点城市和征收范围将扩大。

　　观点二

　　二季度末价格或触底成功

　　2012年上半年市场将进入量价齐跌的阶段，随着经济“软着陆”的成功，2012年二季度末价格或触底成功。

　　原因在于三方面，一是欧债危机还在加剧，欧洲和美国都需要新一轮量宽。按照目前的趋势，二季度末美元指数应该在90附近触顶回落，从而带来全球资本市场见底。

　　二是中国的经济会在上半年“软着陆”成功。货币政策已经转向，微调口径不变，但如果GDP增速低于7%，预计政策放松得更快。这些决定了中国经济会在上半年结束去库存期。

　　三是房地产行业在2012年上半年的潜在供应洪峰之后，下半年的潜在供应情况会得到扭转，这个去库存周期与中国经济同步。因此，下半年市场会由于价格下降比较到位促使成交回暖，而成交量的上升会使价格得到支撑，最终促使价格探底成功。

　　观点一

　　刚需主力再强化

　　城市年轮（中国）机构

　　据统计，厦门市已经出让且未推出销售的住宅总体量高达1152.74万平方米，其中2012年有望推出销售的就有约349.20万平方米，加上当前在售的市场存量343.78万平方米，2012年市场上可售的住宅体量将达692.98万平方米。后市竞争相当激烈，其中集美和湖里的形势最严峻。

　　2011年的发展实践表明厦门楼市刚需数量巨大，能对楼市形成有效支撑。2012年，楼市调控向刚需倾斜的力度将不断加大，如信贷投放的适当倾斜，中小户型产品的加大供给，税收优惠的区别对待，限购对象的适当调整等，都将对刚需客户的入市产生较大的促进作用。受此影响，刚需客群有望实现持续的释放，助推楼市有效回暖。

　　观点二

　　上半年存在阶段性底部

　　2012年之初，银行放款额度将重新计算，房贷审批会较易通过；本轮调控已进入价格下行阶段，2012年上半年是供需价格博弈的关键时间，部分楼盘还将出现降价促销行为。该阶段新推出项目都将理性定价，从而将形成楼市的阶段性底部，成为“淘房”的时机。有意向购房的客户可早作准备，如遇明显打折或特价房，可及时跟进。抄底，重在相对底部，不在绝对低点，房价下行或触底回升过程中，只要符合心理价位，均可出手。

　　对开发企业而言，在“调控年、刚需年、回归年”的大环境下，也将伴随着“内功年”、“洗牌年”。上半年苦练内功，适应市场当前的形势和未来的发展，做到产品有品质，企业有品牌，下半年就能实现销售突破。先让利者就会先赢利，善分工、分享者，就能整合做大。