房企万亿债务年中逐步到期 降价概率加大
房企的债务偿还高峰将在2012年到来。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。债务危机加上调控不放松，房企降价是大概率事件，部分房企将被迫遭清算、破产、重组。
2011年12月29日的世联地产营销论坛上，世联地产董事长陈劲松提问说，“今年上半年一线城市销售量就已经萎缩得很厉害，10月份全国呈断崖式的成交量下跌，为什么到目前为止中国房地产市场还没有出现非常大的调整和整合？”
“行业到目前为止还不那么缺钱，因为都是负债，这些债务将在2012年中开始逐步到期”，陈劲松自己回答，目前中国房地产除银行贷款之外还有四个方向的钱还没有到期。第一个就是离岸的私募债，过往一年左右，在香港发行的中国房地产离岸的私募债，以项目为例大概有1000个，大概是两年期，2012年年中陆续到期。
第二笔钱是信托，2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，比2010年全年还要多，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期；第三笔钱是房地产基金，目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金。
第四是民间借贷，俗称“高利贷”。过去一年约有4万亿，其中2万亿进入了房地产。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。
克而瑞分析师称，目前房企的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合时宜，去杠杆化将是大势所趋。
另据东方证券分析师杨国华测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。
陈劲松认为，2012年是中国房地产价格理性回归的一年，世联地产给开发商们的建议就是，寻找消费者认可的价格。
在深圳，世联代理的万科金色领域、绿景香颂等项目，因为合理降价拉低了市场预期，从而实现快速销售。陈劲松指出降价的时机把握很重要，越早降价越好。
世联判断，2012年上半年，政府会为开发商降价创造稳定的、安全的环境，政府不会置消费者砸售楼处、闹事这类事件于不顾，“否则大家谁敢降价。”
陈劲松对记者说，一两家重要的房地产企业破产，将成为房地产达成宏观调控目标的重要标志。破产者未必是中小型房企，也有可能是全国化布局的大型房企。
本报记者发现，万科、保利等在广州近期开盘的项目，较之前预期都有很大幅度的折让。恒大地产主席许家印就表示，今年一季度，恒大或许会采取更积极的促销措施。
价格降到何种程度才算合理回归？陈劲松认为，房价/租金回报正常化是一个指标。什么叫租金回报合理？就是租金回报赶得上通货膨胀或者是略低一点点。
另外一个指标是，住宅快速周转率。即使在房地产一路狂奔、一路价格猛升的时候，一笔钱买一块地，十年下来，快速周转也比囤地升值要挣更多的钱。陈劲松说，这是他和王石一起算过的。
高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，且大于利润率的下降幅度，就会降低财务风险。
“楼盘的具体价格并不是我们所关注的，一两个楼盘亏损可以用整个公司的利润率来平衡，我们关注的是整体周转率、去化率。”广州一家大型房企高管对本报记者表示。
- 相关阅读:
-
漳浦多个村民借零食性侵18岁少女 4名被捕者最大72岁2015-01-31毛晓峰老婆照片：80后四线小影星 两人2012年结婚(图)2015-02-02五洲唱响主唱李白个人资料简介曝光 与撒贝宁度假被拍(图)2015-02-04
- 新闻 娱乐 福建 篮球比分直播： 漳州 厦门
-
- 朝鲜强烈谴责美国鼓吹朝鲜“网络威胁”
2025-07-04 16:31 - 世界气象组织：极端高温席卷欧洲
2025-07-04 16:25 - 朝鲜谴责美国借“四方安全对话”挑衅朝鲜
2025-07-04 16:25 - 特朗普谈对乌军援：“先保自己”
2025-07-04 16:25 - 2025年4号台风最新消息：台风“丹娜丝”即将生成
2025-07-04 16:23 - 延边州纪委监委公开通报4起违反中央八项规定精神典型
2025-07-04 16:15 - 美国会众议院通过“大而美”税收和支出法案
2025-07-04 11:34
- 朝鲜强烈谴责美国鼓吹朝鲜“网络威胁”
- 猜你喜欢:
-
中共济南市委组织部干部任前公示2025-06-23今天（6月27日）油价调整最新消息：目前油价预计上调近300元/吨2025-06-27全国铁路7月1日实行新列车运行图：“旅游专线”串联景区 赏美景品民俗2025-06-23
您需要登录后才可以评论， 登录| 注册
首个太空计算卫星星座成功入轨 中国星座点2025-05-15
闽南网推出专题报道，以图、文、视频等形式，展现篮球比分直播：在补齐养老事业短板，提升养老服