回顾2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，在始于2010年的这一轮房地产调控中，中央政府不但紧盯市场变化还持续加码调控。

　　房地产调控持续加码

　　“新国八条”的出台就定下了中央政府进行房地产调控的基调。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，并发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施：各地的第一季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责。

　　紧接着“限购令”呼之欲出。就在“新国八条”出来的同一天，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

　　调整个人住房转让营业税的政策随后落地。2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　2011年3月16日，国家进一步加大调控力度。国家发改委发布 《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。按《规定》，商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。

　　伴随着“国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个。

　　央行加息降温房地产

　　纵观2011年，为抑制通货膨胀，央行在2011年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。2011年以来，银行停贷和央行加息的风声不断。央行分别在2011年的2月9日、4月6日、7月7日，连续三次上调了一年期存贷款基准利率。与此同时，连续六次上调存款准备金率，在2011年1月至 6月间平均每月一次的上调频率，在金融历史上都是极为罕见，央行此举也间接地起到了对火热楼市进行降温的作用。

　　随着央行的加息和上调存款准备金率，房地产市场的确得到抑制。一些以房地产投资为主的投资客，受到了明显的限制，同时，一些中小房地产商也因为资金链断裂或将要断裂，而不得不被迫降低房价。随着加息叠加效应的显现，市场观望情绪加重。

　　时隔大半年之后，2011年12月5日，央行宣布了人民币存款准备金率0.5个百分点。多数业内分析认为，此信号对房贷影响不会太大，因为2011年的贷款额度都已经定好，不过也表示，可能2012年初房贷会有所放松。

　　央行行长周小川日前对媒体表示，在宏观调控过程中，也有房地产业走势对国民经济影响等不确定因素，但尚未有积累很多的经验和数据。另外，货币政策和金融稳定政策要有逆周期调整作用，大多数都已纳入到了宏观审慎政策框架。通俗地说就是，不景气了就松一点，通胀高了就紧一点，进行适时的逆周期调整。

　　2012年房地产不乐观

　　在经过大半年的僵持之后，楼市拐点终于在2011年10月份降临。国家统计局的数据显示，去年10月，全国70个大中城市房价环比涨幅首次下跌。11月，70个大中城市房价环比指数再次下降。在北京，2011年一手住宅的成交量、成交均价涨幅均为5年来最低点，二手房成交量也降至3年来的最低点。

　　回顾2011年，展望2012年，针对房地产行业的宏观调控似乎还远未结束。2011年12月初，住建部明确表示，地方限购到期将继续延续，房地产调控政策不存在放松的可能。而刚结束不久的中央经济工作会议也明确表示，将坚持房地产调控不动摇。

　　业内人士普遍认为，2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会贸然放松。

　　中国指数研究院总体预测，2011年上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，但全年销售难有增长，总体不容乐观。

　　花旗集团大中华区首席经济学家沈明高认为，限购政策的调控效果比较好，但是政策刚性较强。在限购之下，小幅度的降价并不一定能带来成交量。如果限购不放松，房地产价格存在大幅下调的可能。这也可能是明年中国经济下行的重要风险之一。“为避免经济的宽幅震荡，并建立房地产调控的长效机制，限购必须取消，代之以比较有弹性的税收机制。”

　　此外，据中国指数研究院报告预计，在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。“若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择”。（国际金融报 见习记者 余雪菲）

　　经济学家预测房价可能继续回归理性

　　2012年房价走势会如何？中国房价是否会出现剧烈波动？近日国内知名经济学者、机构作出预测，只有21.43%的学者认为房价会出现比较剧烈的波动，其余78.57%的学者都认为波动将不大。

　　总体走势92.86%的学者认为房价将下跌

　　在总体走势上，所有受访学者中，有92.86%的学者认为房价将下跌，其中大部分认为将会是小幅下跌，但是有7.14%的学者表示房价很可能会反弹。

　　具体走势57.14%的学者认为房价将小幅下跌

　　在具体走势方面，57.14%的学者认为房价将小幅下跌，17.86%的认为将中等幅度下跌，而选择“硬着陆”大幅下跌的也有17.86%。其中，学者们特别指出二三线城市的房价跌幅很可能高于北上广等一线城市。著名经济学家茅于轼认为2012年很可能有大型房地产企业破产。