在经济学家的眼中，楼市调控至今效果如何？是不是已经出现了房价的拐点？作为国民经济的重要产业，2012年到底中国的经济房地产、货币政策以及调控方面有哪些政策的可能？中国房地产市场来年又将走向何方？上周在京举行的网易经济学年年会上，前建设部政策研究中心主任陈淮、中国房地产学会副会长陈国强、龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪、中央财经大学金融学院教授郭田勇对中央政府楼市调控的底线展开了一场热议。

　　尽管行政性的调整措施并非市场自身的行为，但经济学家们认为，市场的行为应该有自身的涨跌，一直单边上涨的中国房地产市场本身也需要一定程度的调整，这本身是市场经济本身规律性的东西。2012年市场将继续调整，房价将继续下行，这是众多与会经济学家的共识。

　　前建设部政策研究中心主任陈淮：

　　2012房产政策松紧取决于通胀情况

　　对房地产调控的不放松，本身就是对2011年房地产政策的肯定。配合国民经济稳定运行的宏观经济政策不会放松，假定发生严重的通胀，该升息的还要升息，而不论你难受还是不难受，悲观还是乐观。这就叫不放松。谁说地方扛不住就会放松调控政策了？谁跟你说楼市调控让中国的经济到了不断下滑的地步？哪有这样的事，我们别错误的估计。

　　首先，世界经济没有那么坏。我们想想从09年四季度以来的两年，包括美国发达国家企业在内的世界五百强企业的微观效益都在明显改善，过不下去的是政府，微观经济基础已经在明显复苏，他们企业的盈利情况比我们A股市场的上市公司强得多。大家都说发达国家遇到主权债务危机了，但是纳斯达克非常抗跌，而中国股市却是去年全球股市表现最差的，今年更是从2800点跌到2200点，人家企业的盈利状况在不断上升，我们企业的盈利状况在下降。

　　第二，二十世纪九十年代以来，高科技的发展所造就的最新成果，对改变社会、人们的生活、生产状况的提高效力，其潜力还远远没有发挥出来，更别说发挥殆尽，我们IT发展到今天，在市场的应用也不过是一个手机而已，空间还很大。

　　再看中国国内，2008年的市场因为全球骤然紧缩，我们的出口严重受损，在这样的情况下，我们的确遇到了一些问题。这不是说中央没有决心把房地产调控好，宏观调控就是看天穿衣服，现在到了立夏该穿裙子了，他的决策和房地产不是互为因果，房地产只是被动地服从。当时我们必须忍受一定程度的房地产市场的反弹，因为首先得应对金融危机。

　　2012年也是一样，收紧还是放松房地产政策，取决于通胀是否卷土重来这个根本因素。但需要说明的是，通胀不完全取决于中国内部的经济形势，同时也取决于外部的经济形势。比如说美国人打伊朗了，或者说伊朗把波斯湾封锁了，导致全世界因为能源吵架，如果有这些因素，这会比我们预想的影响要大得多。

　　中国房地产学会副会长陈国强：

　　地方政府利用调控降低对房地产的依赖

　　从全国房地产市场的销售数据来看，前11个月，近9亿平米，和去年相比，同比增加将近9%。还有一个重要的数据，新开工面积和施工面积，依然保持在20%以上的增长。所以从这些关键数据来看，应该说前11个月的市场表现，不像我们一些媒体渲染的那么低迷、那么软。我觉得这个是一个基本的判断。另外一方面，我们结合房价的数据来看，投资已经连续四个月环比负增长。新开工面积，出现连续几个月的下滑。房价出现停涨，或者说涨幅趋缓。所以说房地产行业下行的态势非常明显。今年尽管从成交数据来看，和去年相比，成交金额前十个月和09年持平，但成交面积超过了09年，和2010年相比不相上下。

　　楼市调控影响投资开发，直接影响到地方政府的土地财政。我们的地方政府愿不愿意扛，或者能不能扛得住？大家可能已经注意到，7月份和10月份，上海市市长、北京市市长分别就如何利用调控的机会降低房地产对地方经济和地方财政的影响表达看法。的确，在利益诉求上，地方和中央有不一样的地方，但是我们看到北京、上海两个国内最重要的城市的表态，应该说他们的表态对其他的省市会有一定的示范效应。

　　当然我们也看到，04、05年，上海明确把房地产作为地方经济的重要支柱产业，这是当时的区域经济定位，现在已经发生了很大的变化。05年的时候，房地产增加值对上海经济的贡献度曾经达到15%，今年前三季度，这个数字已经下滑为8%，当然北京也有相似的情况。应该说，两市的市长对楼市调控有他们自己的理解，并切实采取了措施。

　　楼市的调控，当然对地方经济带来一些影响，直观的是影响到地方土地市场的表现，经济效益会有所降低。无论北京、上海，GDP的增速在全国处于末端，但是两个市长都主动降低地方经济对房地产的依赖程度、地方财政对土地的依赖程度。这表明了我们地方省市在房地产调控中的态度变化，我相信会有更多的城市也会调整这样的心态，会有新的决策取向，比如如何去“支柱化”，去“房地产”化，去“土地财政”，当然也包括在住房功能上“去投资”。这几个“去”在未来几年里将表现得淋漓尽致。

　　龙湖地产执行董事秦力洪：

　　此轮降价是开发商积极主动防御

　　过去两年，对房地产开发企业而言，恐慌性是非常多的。市场的购买力不是来自投机的需求，也不是来自真正居住需求的放大，相对的，购买是由于看到了房价上升的速度，大量的客户被迫入市导致成交量的上升，这一部分的购买，其实透支了一部分的消费能力。而今年的调控，通过限购政策改变了市场的供需关系，通过限贷改变了消费者的购买门槛，再加上国内外的经济形势不是非常好，所以今年整体是一个四面楚歌的感觉。

　　其实整个行业销售的下行是在今年3月份，有一些企业是行动得比较早的，比如说恒大、中海，他们在1、2、3月份就开始采取了行动，那时候市场表现比较平稳，还处在10年惯性的状态，但其实那时候市场转向的基础已经存在了。三季度末是一个低位僵持的状态，从4月份开始，比较主动地加快周转，已经成为市场的共识、成为大家普遍看到的现象。

　　我们的动作基于两点：第一，行业有周期，大家都知道。我们知道这一轮的周期，必须要有所作为。第二，是一个供需关系的结果，我们要顺承市场的趋势，提前让自己立于比较从容的境地。这一轮的价格调整和08年出现的那一轮相比，起因上有很大的区别。08年大部分是受自己经营状况的逼迫，不动就活不下去了，这一轮，我们觉得大的开发商不是受销售任务，或者资金链的压迫干这个事情，而是基于未来市场中期的判断，而是积极主动防御的策略。我们看到中海是市场反应最敏锐的公司之一，还有恒大。我们看到一个大的企业，战略清晰，经营比较稳妥的话，还是能保持从容的状态，提前预判市场。这是从微观的层面，我们对市场应对的一些看法。

　　这仍是一个集中度非常低的市场。我们希望把中间不理性、非市场的因素剔除，通过市场的几次调控进行脱胎换骨，过程也许会很痛苦，但中国的房地产市场将最终能根据自己的意愿成长。我想有这样的变化对政府是有利的，对老百姓是有利的，对房地产也是有利的。

　　中央财经大学金融学院教授郭田勇：

　　2012年房价会有明显下降

　　在中国只要政府下定决心做的事，基本上没有办不到的。所以从这点来讲，我相信房价在2012年应该有一个明显的下降。我经常想房价如果真的出现大幅度下跌以后怎么办？会不会对银行业产生巨大的冲击，政府会不会又出台应对的方案，或者出现手忙脚乱没有办法应对的情况，会不会出现大起大落的现象？我们也在分析这个问题。

　　我们也可以揣摩一下中央的心理，我们讲调控，主要担心的是中央调控的决心和底线到底在什么地方？这个是我们在思考的问题。因为大家都很清楚，2008年中央当时要调控房地产，也出台了不少措施，但是2008年底金融危机以后，随着宏观政策的变化，马上就变了。应该说那一轮中央的调控政策，并没有坚持下去。所以才导致09年以后，房地产出现了新一轮的上涨。从这次中央经济会议精神来看，我们觉得中央在房地产上心理承受的底线是非常强的。因为中央经济会议，提了三件事：一个是稳定增长，一个是调结构，一个是控物价。

　　稳增长，就意味着中央对经济增长出现一定幅度下滑的容忍度在提高，也就说我们可以有经济增速，但增速从9%降到8%。当然我们知道房地产业，它的行业标杆性非常强，拉动性非常强，我们从把经济增速往下降这个角度来看，政府有一定的容忍度。从调结构看，我们可以得出，房价过高不利于经济结构调整。房价一方面增加了企业的经营成本，企业经营成本大幅度的上升，这导致白领包括创新性的人才的收入在大城市都没有办法买房子。这样从推动整个创新来讲，房价过高是不利的。同时对企业来讲，房价过高，形成上涨的预期，房地产的上涨就像黑洞一样，把社会大量的资金流向房地产，导致经济的畸形发展。所以控制上涨本身是调整经济结构的组成部分。再说控通胀，货币政策一放松通胀就上去了，从控通胀的角度，控制物价一定是对的，房地产调控也会对通胀形成向下压的效果，而不是向上推。所以从宏观面来看，以及从经济基本面来看，我们觉得国家对房地产调控未来将继续产生效果。