商业地产，明年还是"香饽饽"?

来源:中国经济周刊 2011-12-20 09:35 / 海峡都市报电子版

[摘要]住宅市场愁云惨雾，商业地产热血沸腾。写字楼、商铺、城市综合体等各色项目在全国大干快上。暂无政策压力的商业地产开发商们极尽所能，用商业地产项目产生的利润弥补了住宅市场的盈利压力。

　　专访中铁华升房地产开发有限公司总经理王景明：

　　供应量上升不影响明年行情

　　《中国经济周刊》：目前，中国的宏观经济是否还有足够的动力促进商业地产出现快速增长？

　　王景明：我认为，我国的宏观经济有足够的动力促进商业地产的持续稳定增长。

　　从“十二五”规划中可以看出，“扩大内需、消费方式转变、加快发展服务业”等经济发展战略，都非常有利于商业地产持续稳定增长。以北京为例，确立了“建设有中国特色世界城市”的目标，努力打造“国际活动之都、世界企业总部之都、高端人才之都，先进文化之都、和谐易居之都”。为了促进南城发展，北京市政府还提出了《促进城市南部地区加快发展行动计划》，2900亿政策投资大力发展南城。可以说，以上一系列宏观经济的发展战略，都成为促进商业地产稳定持续发展的动力。

　　《中国经济周刊》：经过一年的转型，很多开发商都已正式投身商业地产。这是否意味着，未来一年，中国一线城市的商业地产供应将出现明显提升？

　　王景明：中国一线城市的商业地产供应的确在明显提升，不仅仅是因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是中国城市化进程的发展需要。

　　面对中国城市化发展的市场大蛋糕，很多开发商都希望投身商业地产，分一杯羹。但是，商业地产与住宅开发不同，它对于开发商的要求更为严格，从规划、招商到后期运营，需要全程运筹。因此，并不是每个开发商都能够做商业地产开发的。

　　《中国经济周刊》：在供应明显上升的情况下，商业地产的租金回报率或整体出售的价格是否会出现下行？

　　王景明：我认为，影响商业地产租金回报率和价格的因素不是在于供应量的上升，而是在于市场需求和项目品质两大因素。

　　市场需求是影响租金回报率和价格的外在因素。随着我国城市化进程的加快，对商业地产的需求也必将大大提升，所以，即使商业地产的供应有所上升，租金回报以及价格也将会呈一种平稳上升的趋势。

　　项目品质是影响租金回报率和价格的内在因素。很多开发商进入了商业地产领域，必然会出现一些滥竽充数的产品，他们的租金回报率和价格肯定会出现下行情况。

　　商业地产的价格优劣，永远和市场需求及项目自身品质密不可分。在任何时期，都会有价格下行的项目，也都会有价格上行的项目。当然，从市场整体来看，随着中国城市化进程的加快发展，商业地产的未来前景总体还是被看好的。

　　《中国经济周刊》：中铁华升未来一年将在商业地产领域如何布局发展？是更倾向于城市综合体还是纯写字楼、商铺等业态？

　　王景明：在商业地产的开发中，我们更注重品牌的打造。目前我们正在倾力打造“诺德”品牌。我们曾经投资开发并建设了深圳诺德中心、大连诺德大厦、青岛诺德中心、包头诺德国际花园等“诺德系列”项目，目前正在开发北京诺德中心，这是我们“立足北京，布局全国”的重要战略。

　　就业态而言，我们认为“因地制宜”是关键。打造综合体还是纯写字楼或者商铺，不是由开发商倾向决定的，而是由项目所在城市和区域的发展需求决定的。记者孙维晨