万科、保利、中海。今时今日，房地产业龙头老大的席位，正陷入史无前例的白热化竞争中。

  今日，万科发布半年度报告显示，上半年万科实现营业收入413.9亿元，净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。如果看实际销售情况，1至6月，万科累计实现销售面积716.4万平方米，销售总金额836.7亿元，同比分别增长18.9%和33.8%。前7个月，万科的销售面积已达到834.6万平方米，销售金额达到976.5亿元，同比分别上升19.5%和33.9%。

市场

二季度后形势分化

  据万科介绍，进入二季度后，无论是全国还是主要城市的成交面积增速均有所放缓。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个城市，一季度商品住宅成交面积同比大幅增长65.5%，二季度则与去年同期基本持平。

  万科董秘谭华杰表示，主要城市今年一季度成交面积大幅增长，一个重要原因是去年同期市场还在低谷期，比较的基数较低；而二季度同比增速下滑，一方面因为去年同期成交面积已经出现恢复性增长，比较基数上升，另一方面，也反映出近期市场销售开始由前期的火爆趋于温和。

  在此大环境下，各房企销售进度开始出现分化：坚持快销原则的万科，7月份销售面积118.2万平方米，销售金额139.7亿元，同比分别增长23.1%和34.5%。

  反观另一房企大鳄，保利地产[微博](10.82,-0.16,-1.46%)7月实现签约面积62.65 万平方米，同比减少18.95%；实现签约金额69.06 亿元，同比减少24.05%。如果看环比，保利下滑幅度更大。6月，保利地产实现签约面积101.59 万平方米，签约金额123.08 亿元。但万科7月与6月的销售面积和销售金额则略有上升。6月，万科实现销售面积111.6 万平方米，销售金额134.9 亿元。

规模

中海地产有望“逆袭”

  另一个值得关注的龙头房企是中国海外发展。这家本就有强大盈利能力的房地产企业，近期有望被大股东中国建筑(3.26,-0.01,-0.31%)注入资产，从而大大加速了追赶万科的步伐。

  中海地产半年报显示，上半年，公司营业额上升27.3%，至321.9亿港元，折合人民币约260亿元人民币。这一水平与万科419亿元的营业收入相比，仍有不小的差距。但值得关注的是，中海在利润额方面，已经远远超过了万科。

  据了解，中海地产凭借不足260亿人民币的营业收入，获利了88亿元(折合110.3亿港元)的股东应占溢利，利润增长率为31.6%。房地产合约销售额为破纪录的800.7亿港元(超过640亿人民币)，销售面积524万平方米。

  根据昨天刚刚公布的公告，中海控股股东中国建筑拟将旗下直营房地产业务，即中建地产、中国建筑房地产事业部及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海。一位接近中海地产的人士告诉记者，这部分土地储备粗略估计有上千万平方米。其中仅中建地产一家公司，去年全年就有逾200亿元的销售额。而中海去年总销售额有1115亿港元之巨。

  也就是说，如果加上中建地产等资产的销售额，今年中海有望在利润超越万科的同时，在规模上也对万科形成强有力的竞争态势。

格局

万科领跑“有质量的增长”

  不过，对于海外及境内很多投资机构来说，万科仍是中国房企市场化的龙头老大。这体现在万科注重净资产收益率的“有质量的增长”，也体现在万科不断探索的国际化脚步。

  上半年，万科全面摊薄的净资产收益率为6.84%，同比继续保持增长，且预计2013年全年的净资产收益率仍将保持在较高水平。万科总裁郁亮表示，长期来看，行业进入下半场之后，利润率下降的趋势是存在的，但对股东来说，最重要的指标是净资产收益率而非利润率。通过提升经营效率，可以克服利润率下降的影响。

  土地储备方面，万科上半年累计增加42个开发项目，按万科权益计算的规划建筑面积为925万平方米，平均楼面地价约2735元/平方米。其控制整体土地成本的同时，又不乏在上海等地果断投资有价值的“明星”地块，其决策战略受到房地产业内认可。

  值得一提的是，由于销售增长快于结算节奏，万科合并报表范围内尚有合同金额约1766亿元的已售资源未竣工结算，较2012年年底增加330亿元，为未来的业绩增长打下坚实的基础。