业内人士表示，虽然2012年房企销售业绩全线飘红，但行业利润率却明显下滑

　　近日，多家上市房企发布了2012年销售业绩快报，其中标杆房企几乎全部完成全年销售任务，销售业绩几近全线飘红。

　　据北京中原地产市场研究部和《证券日报》记者统计的数据显示，截至1月14日，已发布业绩快报的房企中，25家标杆上市房企2012年销售额总计为9664.58亿元。其中，万科、保利、中海以及恒大4家房企合计销售额为4248.5亿元，占上述25家上市房企2012年销售总额的44%。

　　值得一提的是，记者从多家上市房企高层处获悉，无论是内地房企还是港资开发商均认为2013年房企的日子要比2012年好过，资金链也会相对放松。

　　对此，远洋地产控股有限公司董事局主席、总裁李明近日在一次论坛上表示，房企经过了2008年和2012年两个的紧张阶段，已经长了记性，预计2013年房企的整体实力将有所提升。

　　销售额直逼万亿元

　　实际上，除了合生创展2012年销售额达116亿元，同比上涨17%以外，据中原地产市场研究部统计数据显示，其他24家房地产上市公司中， 2012年合计完成销售业绩达9548.15亿，同比2011年上涨幅度高达27.3%。

　　根据中原地产上述24家标杆房企2012年销售业绩统计表显示，14家上市房企销售额突破300亿元，6家突破500亿元，2家突破1000亿元；此外，已公布2012年销售任务的房企几乎全部完成其销售目标，甚至多家上市房企的销售目标完成率在120%以上。　

　　更值得一提的是，据中原地产表示，早在2012年10月份，保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等11家标杆房企就已经完成了其2012年的全年销售任务。

　　除此之外，据记者了解，2012年11月，80%以上的大型房企提前完成了全年销售目标，当时房地产行业出现大型房企2012年全线超额完成销售目标的“盛况”。

　　对此，链家地产市场研究部张旭向本报记者表示，2012年虽然宏观经济政策没有调头放松，但长期的平稳过后，下半年整个房地产市场进入了以消费持续回归市场为特点的“后调控时代”，在此种大环境的推动下，2011年楼市的惨淡不见了，反而出现销售金额同比“普涨”、年度目标“普超”的现象，这并不让人意外。

　　事实上，2012年年初，房企高层还在为当年的销售目标头疼，当时即使是大型房企的高层也没想到4月份以后楼市出现的回暖会一直延续至年末，甚至楼市年末还出现翘尾行情。不过，虽然标杆房企的销售业绩全线飘红，但行业利润率却明显降低。

　　行业利润下滑

　　“随着房价上涨趋势明显放缓，通过土地溢价来获得较高利润率的时代已经过去”，北京中原地产市场研究总监张大伟向记者表示：“我们以标杆房企发布的半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考，通过数据对比可以看到，自2007年以来，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。”

　　实际上，正如张大伟所言，2012年多家房企都采用了以价换量的销售策略，因此其利润率增速明显降低，而为了弥补销售净利率的下滑，多数标杆房企均已经着手提高其资产的周转率。

　　而张大伟提供的另一组数据则显示，以开发商2012年销售面积与其土地储备面积的比值作为其周转速度的参考指标，十大标杆房企可以划分为三类，其中，高周转企业仅有万科一家，其年土地储备周转率达到31%；大部分企业属于均衡周转房企，包括保利、恒大、华润、金地、招商、中海，其平均的周转率为17%；而富力、绿城、雅居乐的周转速度则明显偏慢，平均值仅为9%。

　　对此，路劲地产集团执行董事汪浩曾向记者表示，随着市场的变化，相比过去几年，房地产行业的整体毛利率在下降。在目前的市场环境下，公司正致力于提高周转速度来提高利润总额，这是公司的一个方向。

　　此外，张大伟还表示，回顾2012年标杆房企的表现，无论是“以价换量”，还是加快周转速度，这些房企执行的策略都表明标杆房企已经意识到楼市价格上升空间已经不大，那么加快销售节奏获得更多利润已经是大势所趋。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟向记者表示，2012年上半年房企“以价换量”已经导致利润率状况持续恶化，因此不少房企开始谋求转型，通过养老地产、商业地产、产业地产等多元化业态来规避未来住宅市场的风险。