预售许可审批权下放被质疑是变相放松调控

来源:中国青年报 2012-10-17 10:12 /

　　今后，县一级的房地产管理部门也有权审批商品房预售证了。

　　10月10日，国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，在调整的143项行政审批项目中，商品房预售许可审批位列其中。

　　按照此次的调整，商品房预售许可的审批权被下放，由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”下放至“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。

　　尽管该调整并未言及审批标准变换，但已经有一些开发商暗自高兴，认为能够更方便地取得商品房预售证。

　　“这个调整基本上是更多赋权地方政府，让行政效率更高。”中国消费者协会副会长、人民大学商法研究所所长刘俊海告诉记者，但从消费者的角度来看，还不如直接取消商品房预售制。

　　权力下放意味着什么

　　尽管只是143项行政审批项目调整中的一项，但商品房预售审批调整却引发了最多的关注。

　　有网友担心，这样的调整“是为开发商更多圈地、更快圈钱开路”。

　　还有人疑惑，这样做是不是对房地产调控的变相放松？

　　我国的商品房预售制确立于1994年，1995年1月1日起执行。这项制度被称为我国房地产市场制度的基础。

　　对很多开发商来说，原有的审批权限设置让他们增加了办证的时间和成本。

　　如今，执行了17年的商品房预售许可审批权限被下放至县级政府的房地产管理部门，意图是什么？

　　在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，这样调整的目的是加快商品房预售审批速度，加快商品房供应速度，从而在限贷限购等一系列限制需求的前提下，加大供应力度，平抑房价。

　　“下放审批权，也会让审批部门更好地调节市场，调节房价和供需关系，避免在整体房价上搞统计数字游戏，弱化调控效果。”胡景晖说，近一段时间，政府土地出让环节有了变化，要考虑开发商拿地后的开工和预售周期。结合这些变化来看，政府房地产调控的思路正在从限制需求逐步转向力促供应。

　　这就意味着，今后开发商取得预售许可证可能更容易。

　　不过，在中原地产市场研究部总监张大伟看来，这样的影响非常有限。

　　“权限下放后，开发商办理预售证应该会容易一些，但作用非常有限。”张大伟说，现在预售证不好办的都是一线城市，或者成交火热的城市。出于调控的目的，政府往往限制了预售证的办理。一线大城市预售证难办，但二三线城市并不难办，甚至有些地方没有预售证都敢卖房。

　　在他看来，下放审批权限的最大好处是，地方政府可以更好、更直接、有效地监管区域内楼盘项目的预售状况，也可以更直观地监控楼市的波动情况。

　　“客观地说，县级城市也有商品房市场，剥夺县级城市的审批权是不对的。”中国社会科学院经济所研究员汪利娜认为，上一级政府对下一级的城市的市场状况可能并不太了解，此次调整是对地方事权的回归。

　　但汪利娜也表示，目前中央与地方之间的利益博弈很激烈，很难说这样的调整会带来怎样的结果。

　　汪利娜告诉记者，近几年三线城市的房地产投资增长很快，已经出现供大于求的局面。

　　“地方政府都想靠土地生财，一、二线城市已经靠房地产开发赚了大钱，这几年三线城市也想复制这样的成功，但消费者对房地产的投资却很少会考虑三线及以下的城市。”汪利娜说，在三线及以下城市，政府推动的投资已经上去了，但消费却没有上来，情况很不好。拥有了商品房预售许可审批权限，县级城市也很难通过这一点来刺激市场。

　　有专家表示，行政许可权本身就有寻租空间，各级政府、各个部门都想握在手中，商品房预售许可审批权更是如此。县一级政府获得这项权力，就意味从此多了一个寻租空间。