上海多个地王项目成本价促销业内称"割肉要趁早"

来源:中国证券报 2012-07-09 09:17 /

　　低价入市促销

　　由招商地产和万科以17.16亿元联合竞得的上海松江地王项目佘山珑原，在经历了长达9个月的销售零记录后，放低姿态，6折促销。销售人员坦承如此大的折扣力度是为了回笼资金。业内人士认为该项目是亏本出售。

　　作为曾经的总价“地王”，上海中海长风项目紫御豪庭今年5月末入市销售，也采取了成本价销售策略。中海紫御豪庭所处的长风B6、C7地块2009年以70.06亿的天价拍出，成为当年全国总价地王。2009年时该项目周边二手房不超过25000元/平方米，而地块楼面价就达到22409元/平方米。此前，市场预期该项目开盘价高达7万元/平方米。时隔两年多，该项目终于亮相，开发商报出的3.2万元/平方米起售、3.8万元/平方米的均价，出乎不少业内人士的意料。

　　而2009年中海公告显示，项目总体投资将达到103亿元，按此推算建成楼盘的楼面价将达到33000元/平方米。业内人士分析，拿地的净价加上建安成本、装修、营销以及财务成本等，低至3.4万元/平方米的销售价格几乎可以说是赔本赚吆喝。

　　中国证券报记者在紫御豪庭售楼处看到，销售大厅显得很冷清，只有一两组客户在咨询楼盘情况。工作人员坦言，紫御豪庭目前在售的都是面积在250平方米以上、总价超过千万元的豪宅。截至7月4日，上海网上房地产成交数据显示，目前该楼盘仅登记61套。

　　位于新江湾城板块的中建大公馆，开发商2009年12月以3.25万元/平方米的楼面价拍得项目地块，成为新江湾城区域地王。网上房地产数据显示，自去年11月以来，其叠加别墅目前起价为3.7万元/平方米。

　　割肉也要趁早

　　在业内人士看来，更惨的是那些仍然在建或根本无法开工的地王。

　　2011年2月12日，上海崇明城桥商品房基地1、2号地块曾以10.0191亿元总价成交，折合楼面价6451元/平方米，溢价率达115%，刷新当时崇明土地市场的单价和总价“地王”纪录。随后，该地块遭当时的竞得方上海保集(集团)有限公司及上海佳富投资有限公司“退地”。一年后，该地块再次入市，2012年3月27日以5.36亿元底价成交。从单价、总价的崇明双料地王如今被腰斩，说明土地市场后期走势并不看好。

　　今年4月，中国指数研究院《2007-2011年中国地王开放情况分析》报告显示，2007年-2010年的40宗地王项目中，目前只有18宗进入了销售状态，其他地王多数仍在建中，另外还有3幅地块因未及时缴纳出让金而被收回。总体而言，地王开发现状堪忧。

　　对于未上市地王项目，中国房地产信息集团土地咨询运营中心总经理郭玉良认为，地王项目的销售关键是对未来市场的价格判断，如果判断未来价格是持续下跌的，建议未上市地王项目“割肉”也要趁早。（周文天）

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