原房主私下出租别墅抵债女子610万拍下别墅无法入住

来源:厦门商报 2012-04-11 07:54 / 海峡都市报电子版

　　据厦门商报报道原别墅主人无力还债，房产被查封，她花610万元拍下别墅。但是在别墅抵押期间，原别墅主人因另欠债务，又声明将别墅租给另外债主。如今，拍下别墅的她想搬进去，却得知别墅已有15年的租期。到底能不能马上入住？双方为此对簿公堂。

拍下别墅住不进去

　　阿敏原来在松柏有一幢3层楼的别墅，后来多次设立抵押。2008年底，由于阿敏未能还债，法院经抵押权人起诉及申请查封了别墅。

　　2010年4月，厦门中级法院委托拍卖公司拍卖，晓芸以最高价610万元竞得别墅，不久，取得产权证。

　　就在拍卖前，出了一个插曲。2009年10月份，由于阿敏未能清偿老董250万元到期债务，老董一家持钥匙自行入住别墅，声称早在2008年9月，阿敏同意他在任何时间以任何方式自行占用别墅。为此，物业公司阻止，还一度报警。

　　最终，老董夫妇及儿子、儿媳实际入住。而老董也拿出协议，说他将别墅租给儿媳妇，为期15年，租金总额为126万元。

　　而在竞拍时，相关《拍卖成交确认书》上也注明“别墅处于租赁状态，租赁期限共180个月，自2008年12月10日起至2023年12月9日止”。

租客称租期满才搬

　　事后，晓芸将老董一家4人告上法庭。晓芸诉称，2010年5月，她卖掉原有房产准备入住别墅时，发现老董一家强占别墅拒绝搬出，导致她有房无法入住，被迫另行租房。因此她请求法院判令老董一家立即搬离别墅，4人连带赔偿别墅的使用费40万元，以及其他损失。

　　老董一家辩称，他们是基于租赁关系合法占有别墅。这别墅是阿敏交由老董占用，而老董又租给儿媳妇。而在相关拍卖材料上也载明别墅处于租赁状态，也就是，晓芸在拍卖时即已明知这一切。因此，待2023年12月份租期届满，他们才会移交别墅。

　　近日，思明区法院一审判令老董一家腾空别墅交还晓芸，并支付每月1.5万元的别墅使用费。（文中人物均为化名）

抵押状态不能私自出租

　　晓芸经拍卖竞买，已依法取得别墅的物权。老董是基于债权与阿敏约定处置别墅的，但当时别墅处于抵押状态下，阿敏与老董的这一约定，没有法律依据。因为老董并未对别墅设定担保特权，他对该权利的行使不能对抗晓芸的物权主张。老董与儿媳签订别墅租赁合同，也没有相应的依据。

　　拍卖相关材料是载明别墅处于租赁状态，但这是在拍卖程序中相关部门根据当事人提供的有关材料对被拍卖品可能存在权利状态的描述。不论晓芸在取得别墅前是否知道这一点，材料中的这一描述，不能成为老董一家当然取得别墅承租权的依据。（记者陈光豪通讯员思法）

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