房东签下《独家销售委托书》，独家授权中介卖房，事后却又反悔“跳单”，将房子另卖他人。这种情况下，要赔违约金吗？

　　为此，房东王先生被中介公司告上法庭。令人奇怪的是，王先生这套房子的独家委托出售价是240万元，但他却不肯按240万元的价格卖给中介找的客户，反而以45万元的价格与别的购房者签了《买卖合同》。

　　近日，湖里区人民法院作出一审判决，要求房东王先生支付违约金。

　　事件

　　独家委托卖房，却又反悔“跳单”

　　引发官司的这套房产位于湖里区金湖路，产权登记面积为49.47平方米。为了早日把这套房子卖出，房东王先生与中介签订了《独家房产销售委托书》。

　　根据约定，王先生作为甲方，委托中介出售该房产，委托期限为40天，从2016年10月21日起至2016年11月30日，委托出售价为240万元（实收价）或48514元/平方米。王先生在《委托书》中承诺说，同意在此价格基础上通过中介介绍达成意向均可成交。中介佣金为房产实际成交金额的2.5%。

　　另外，双方还确定，委托期内，如果王先生自行撮合成交或与其他中介组织成交，均应支付中介佣金。而且，同等条件下，张先生应先与乙方中介介绍的客户成交。

　　为了表示诚意，签订协议当日，中介还向王先生交付押金2000元。然而，不久后，中介找到了一位合适的客户，却遭到王先生的拒绝。

　　原来，中介找到了有购房意向的许女士，并与许女士签订了《购房意向书》。根据该《意向书》约定，许女士同意以240万元的价格购买该房屋。随后，中介将此事通知王先生，但王先生却不予理会，不仅不配合签约，还私自将讼争房产出售给了别人。

　　就在签订《独家销售委托书》一个多月后，王先生又与案外人林女士签订了《存量房买卖合同》，以45万元的价款将上述房屋出售给林女士，并办理了网签手续。

　　焦点

　　房东另售他人，要赔违约金吗？

　　为此，中介将王先生告上了法庭。中介起诉认为，王先生的行为已严重违约，应退还中介保证金2000元，支付中介佣金1万元，并承担违约责任，支付违约金5万元。

　　面对中介起诉索赔，房主王先生答辩说，他没有义务必须与中介介绍的意向客户交易。众所周知，房产交易涉及多方面内容，任何一项未达成合意，均可能导致交易失败。根据《独家房产销售委托书》第四条约定，同等条件下，王先生应优先与受托人介绍的客户成交。这表明，王先生并非必须通过中介的居间服务出售讼争房产。

　　《独家房产销售委托书》第六条约定，该房产的委托出售价为240万元，王先生同意在此价格基础上通过受托人介绍达成意向均可成交。首先，该条款仅约定可以成交，而非必须成交。因此，即使受托人找到了愿以240万元价格购房的客户，也不意味着王先生必须出售讼争房产。

　　所以，王先生认为，中介要求退还押金、支付中介佣金及赔偿违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。

　　判决

　　违反委托条款，应担违约责任

　　法院审理认为，本案当中，王先生在约定的独家委托期内将房屋另售他人。根据《委托书》中约定的独家委托条款，该条款中的“中介佣金”并非指委托人基于居间人促成交易给付的报酬，而是对委托人违反独家委托条款应承担的违约责任的约定，其性质等同于违约金。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

　　所以，委托人王先生违反独家委托条款，应承担违约责任。综合考虑本案案情，法院对中介主张的违约金酌情支持15000元。

　　另外，因王先生解除委托导致交易未成，所以中介要求王先生返还押金2000元，法院予以支持。

　　不过，中介尚未促成合同成立，不得要求支付报酬。因此，法院对其主张的中介佣金不予支持。

　　法官说法

　　独家委托销售，合同为何有效？

　　法官认为，本案双方约定属于典型的独家委托条款。中介设置独家委托条款的目的不仅在于防止委托人利用其提供的服务“跳单”，还强行性地规定了委托期内独家买卖的义务。现实中，居间人设定独家委托条款具有一定的合理性，系在一定范围内防范委托人的道德风险。

　　对独家委托条款的效力认定，应根据具体案情分析该条款是否在实质上违背了契约自由缔结原则以及当事人之间的利益是否因此而失衡。本案当中，首先，双方明确约定独家委托期限为40天，因此，委托人王先生对交易选择权的放弃是附期限的。其次，中介向王先生交纳押金2000元，并承诺如委托期内未能促成王先生以240万元的价格出售房屋，押金由王先生没收。可见，中介为取得独家授权承担了较一般房地产居间人更重的合同义务。

　　因此，上述独家委托条款并没有违背契约自由和公平原则，应认定为有效。

　　律师说法

　　独家委托条款哪些情况无效？

　　福建自晖律师事务所主任林敏辉律师：独家委托格式条款并非总是有效的，在有些情况下会被认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

　　所以，在考量此类条款是否违背缔约自由原则时，居间人需承担举证责任，证明其在签订该格式条款时采取了合理的方式提请对方注意并进行说明。

　　此外，独家委托条款规定不能违背公平原则。如果独家委托条款属于“提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利”的情形，就属于无效条款。

　　相关案例

　　限购后房子不能过户买方要付中介费吗？

　　签了认购协议，不管房子有没有过户，都要收中介费？此前，厦门中院曾审理过一起这样的官司，最终判中介败诉。

　　数年前，郑女士看中了位于思明区天湖路的一套房产。在中介的居间下，郑女士与房东、中介三方签订了一份《房产买卖居间协议书》。协议当中约定，中介费为5万元。

　　因郑女士不能一次性付款，还需办理银行按揭贷款，因此协议第四条第4款约定，郑女士向银行申请贷款50万元，由中介依据协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。

　　但是，签订合同后，因郑女士属于限购对象，最终无法取得银行按揭贷款，所购房产也无法办理过户。购房目的无法实现，正当郑女士痛心时，中介又上门找她索要中介费。

　　郑女士回应说：“房子都不能过户，怎么还要收中介费？”对此，中介却说：“我们促成签订购房协议，就要收取中介费，限购不能过户，是你自己的事。”

　　为此，双方闹上了法庭。最终，厦门中院作出终审判决，判中介败诉，认定其不能收取中介费。

　　法官说，本案中，中介事先知道郑女士已经有两套住房，明知她是限购对象，却没有如实告知其不能办理按揭等事项。因此，中介没尽到“如实告知义务”，不能收取中介费。（海峡导报记者陈捷通讯员湖法宣/文陶小莫/漫画）