三大机构看空后市

　　厦门楼市下半年压力大

　　7月来临，厦门楼市进入下半年新阶段。

　　在楼市上下半年的交接关口时期，从开发房企到购房者都充满期待：开发房企期待调控重新宽松，而购房者则期待房价迎来真正的拐点。

　　那么，2011年下半年的厦门楼市到底将如何走向?日前，记者采访了厦门业内三大房地产策划代理机构的当家人。他们是新景祥机构总裁秦刚、厦门蓝火置业总经理周访能以及厦门立丹行机构副总裁陈祖勤。他们不约而同都认为，下半年，厦门楼市将承受更多的压力，楼市后市总体看空，房价下调更有可能。

　　厦门楼市放量避无可避

　　日前，记者粗略统计显示，2011年上半年，厦门楼市新增供应放量约146万平方米，而下半年的厦门后续潜力总量则超过800万平方米。

　　如此潜力巨大的推盘量，加上日渐增多的库存量，让厦门楼市开发房企们将面临巨大的市场竞争压力。那么，开发房企是否因此会选择“被动捂盘”，以减少实际供应量?

　　“新盘放量基本还是会按营销节奏走。”秦刚说，但开发房企很可能会放慢开发速度。

　　秦刚的理由是：因为现在商业银行对不少开发房企的开发贷、包括购房者房贷都明显收紧，这导致当前不少开发房企资金紧张，亟需销售回款救急。“相当多的开发商向(代理机构)通知要回笼资金，而且紧迫性很明显”，因为民间借贷只能维持一时，最终还是只能靠销售来解决。

　　“开发商捂着捂着早晚要推盘。”周访能也认为，工期约束、房企资金链压力大，加上库存风险，都将逼迫开发房企“不得不推盘。”

　　“房价将会松动。”周访能说，特别是在10月、12月，由于工程结算、银行贷款到期等压力，开发房企将被迫想方设法销售回款，“对一次性付款的客户，优惠幅度会相当大。”

　　他的理由是：在银行本身缺钱的状态下，无论开发贷还是购房者房贷都“贷不到款”，这意味着，如果是按揭购房客户，开发房企资金难以实质回笼，因此，一次性付款客户将具有很强的议价能力。

　　“下半年，厦门楼市房源库存压力和销售量都可能会同步上升。”陈祖勤则认为，因为下半年厦门楼市总体开盘新项目将增多，“(虽然)各个新盘的推盘节奏可能放缓，比如原来可能推5栋楼后来可能只推3栋楼”，但厦门楼市的整体新推盘量还将比较大，库存风险和楼市下行趋势，将对开发房企造成较大压力，部分开发房企更可能“尽快尽量”推盘。

　　调控预计将继续

　　不小的库存量和日渐增多的推盘放量，将使得2011年下半年的厦门楼市房源供应充足，但下半年里购房需求能否被激发出来?对此，上述业内人士皆认为，形势不容乐观。

　　“首先是国八条新政将继续执行下去。”秦刚说。

　　“限购令不会放松，下半年会执行下去。”陈祖勤认为，目前还没有出现放松迹象，“我们预期下半年调控政策可能更严，至少可能会更加强化限购令等已有政策”。

　　“中央政府这次是下了决心的。”周访能也认为，因为限贷令、限购令一旦放松，不仅当前调控成果前功尽弃，而且未来的房地产调控将更难。

　　因此，“对于厦门下半年限购令可能放松这一点开发房企不能抱有侥幸心理。”秦刚说。

　　除了不能指望“限购令”在下半年放松，上述业内人士还认为，对房地产业无论是直接还是间接影响巨大的货币、信贷政策，下半年更将趋于收缩。

　　“货币政策不太可能宽松，不但不会放松，还将会持续收缩。”周访能认为，在当前物价压力下，货币政策仍将从紧。

　　从信贷政策看，“对房地产业的贷款，无论是开发贷还是购房者房贷，也都会趋于紧缩。”陈祖勤说，一方面高存款准备金率下，现在银行本身也缺钱;另一方面，出于对楼市下行的担忧，银行为防范金融风险需要，将有意识加强收缩对房地产业的贷款，无论是开发贷还是购房者房贷，未来将越来越难得到银行放款。

　　尤其是对于一些民营房企来说，这些意味着，开发贷无望、销售资金实质回笼缓慢。因此，在强度的市场竞争以及趋紧的资金压力双重压力之下，开发房企硬挺房价的底气将越来越不足，“下半年房价出现松动，甚至是一定程度的下调，这是必需的。”秦刚说。