闽南网11月12日讯 满心欢喜地去验房，准备迎接花园式新家。没想，交房时却得知，开发商承诺赠送的私家花园没了。

　　从高处看，私家花园的原围挡已拆除

　　近日，姚先生拨打海都热线通95060投诉说，当初他以每平方米高出七八千元的价格，购买了集美一楼盘的洋房，因为一楼、二楼有赠送私家花园，所以开发商把这种房型称为“迷你墅”。然而，最近他们才知道，开发商之前报批规划委的小区总平面图上，含“花园”在内的绿地皆为公共用地。

　　今年10月交房前，因高层业主投诉，开发商被执法部门要求拆除私家花园。这下，姚先生在内的79户低层业主都感觉被骗了：花园没了，还是“墅”吗？我们多花的钱就这样白花了？

　　一二层业主：

　　高价买“迷你墅”，私家花园没了

　　日前，海都记者来到该小区。该小区二期主要有多层洋房和高层住宅两种房型，其中多层洋房的一、二层为复式结构，由推拉门与花园连通。

　　姚先生介绍，他所买位于二楼的139㎡洋房，比位于三、四楼的标准层户型均价高出了七八千元每平方米，但是开发商承诺赠送地下室和露台，并约定一层的私家花园可无偿长期专用。“这样开个门，就能从私家花园直接上二楼了。”所以，他和老婆都很喜欢，没多犹豫就买了。

　　同样看中私家花园的毕先生，购买了同一栋的一层和五层。他原本这样规划，父母住五楼，他住一楼，有了私家花园，就像一个别墅一样。老人家散步玩耍都很方便。据了解，跟姚先生、毕先生一样，购买的房型中包含私家花园的业主一共有79户。

　　然而，10月25日，交房时，他们却得知，因为私家花园为公共绿地，高层业主投诉后，被要求拆除。近期，原本的铁围栏正被陆续拆除。“同一栋楼，三、四层的房价才1.3万元/㎡左右，我们一、二层却要2.1万元/㎡以上。”姚先生的爱人说，如果不是看中了私家花园，他们何必多花钱买这里。

　　高层业主：

　　根据规划，绿地归全体业主所有

　　一楼业主毕先生说，他与开发商签订的购房合同第17条规定，小区依规划建设的一层私家花园，其使用权与其单独相连通的一层房屋的业主无偿长期专用，一层房屋业主负有对该部分地面花园的维护保养责任等。

　　但是，高层业主伊小姐则向海都记者提供了规划图，这些私家花园在开发商提供给规划委的小区规划图纸上，皆为公共绿地，归全体业主所有。

　　为此，高层业主找到了规划、园林等部门。高层业主提供的市规划委集美分局关于这一地块建设工程项目的回复函上，明确表示这一部分用地为公共绿地，归全体业主所有。因此，一、二层业主们觉得，若真的如此，那么开发商存在着合同欺诈。

　　部门：

　　已拆除铁艺栏杆 恢复绿化

　　10月28日，厦门市集美区信访局牵头相关部门，在开发商与业主之间进行协商。对此，开发商对二期高层业主的诉求给予承诺及回复，即拆除全部一层院子围挡建筑物（含围挡铁艺栏杆、围挡建筑物柱子、围挡构筑物隔离基础）；恢复拆除部分绿化,绿化应与小区整体品质相匹配、统一、协调、实用，并且在11月30日前完成。

　　海都记者就此事询问了厦门市市政园林局有关部门。相关负责人员介绍，小区绿地属于建设项目附属绿地，目前，园林部门对其审批主要是绿地率是否达标，以及其与绿化设计图是否吻合。私家花园的围墙等构筑物则不在绿地率审核范围内。

　　那么，开发商以合同形式把绿地使用权给低层业主到底合不合法？海都记者查阅了球探体育比分：城市园林绿化管理条例、厦门经济特区城市园林绿化条例等相关法规，但对于绿地使用权都没有相关表述。同时，规划、建设等相关部门的法规中，也都没有相关表述。

　　不过，厦门经济特区城市园林绿化条例中，要求建设项目的附属绿化工程规划设计方案按照基本建设程序审批时，必须有市园林绿化部门参加审查。城市的公共绿地、居住区绿地、风景林地和干道绿化等园林绿化工程的设计方案，必须有市园林绿化部门参加会审。居住区绿地由所在地街道办事处或小区管理委员会、物业管理单位负责管理。

　　开发商：

　　承诺的私家花园使用权不变

　　开发商一负责人回应称，项目是通过验收的，没有违规，对私家花园的围栏进行整改这个动作是根据政府指导意见进行的。

　　他称，确实在合同里面约定称，一、二楼的业主可以使用花园，且这个花园是有围栏的。现在只是花园的围栏形式发生了变化，把原本的铁艺栅栏改成用绿篱围挡，但花园的大小不变，且承诺花园的使用权也不变，即按照合同规定的，一、二楼的业主可以继续使用花园，并会就此向全体业主进行公示和告知。

　　【律师】

　　绿地属业主共有 开发商无权变更用途

　　福建重宇合众律师事务所律师郭丰分析，按物权法第七十三条的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，该小区所谓的私家花园如果是属于公共绿地，且规划局也已出具了相应的说明并且证实，那么，按物权法以上的规定，这些绿地是归小区所有的业主共有。因此，如果规划没有变更，且没有经过全体业主的同意，开发商无权私自变更其用途，甚至将其使用权给予部分业主进行“专用”。也就是说，对这些公共绿地，开发商无权将其作为条件卖给消费者，并在合同中予以约定，是无效的，因此对此进行的宣传也属于虚假宣传，或者是有欺诈性的宣传。对此，郭丰律师介绍，在商品房买卖合同司法解释中有相关规定，在前期的广告宣传，如果开发商做了明确的承诺，就应该是正式的要约，业主也和开发商达成协议，那么发生了纠纷，按照合同条款及目前房产的实际使用情况，开发商很可能构成虚假宣传或民事欺诈，消费者可以到人民法院起诉，或者可以向12315工商举报热线投诉举报。

　　【支招】

　　可诉至法院 提出退房或赔偿要求

　　对于一、二层业主如何进行维权，律师建议可通过以下渠道进行调解和申诉。第一种方式是提出退房，福建嘉铠律师事务所主任律师戴明忠分析说，作为一、二楼业主当时为什么会高价购买，是因为开发商有承诺这个私家花园可长期无偿专用，那么才会发生交易，现在情况发生了变化，私家花园没有了，这种情况下业主可以选择退房，由开发商承担相应的损失；二是要求开发商对这种欺诈销售行为进行赔偿，即购房合同上有写明“私家花园归一楼业主长期无偿专用”，现在原本所承诺的私家花园不见了，对房产所导致的贬值，从而要求赔偿相应的损失。郭丰律师还补充道，结果是退房或者赔偿损失，要由法院来判定，如私家花园和房屋之间，如果没有私家花园，影响到房子的利益有多大，是否足以达到退房的条件；现在不能使用这个私家花园，所产生的损失有哪些，可以请专业的评估机构进行评估。

　　最后，两位律师提醒，由于作为开发商和业主之间信息的不对等，导致业主的利益受损，因此业主在购房时除了仔细查看购房合同约定外，还要向开发商提出出示向有关部门报建的规划设计。(海都记者 兰京 郑薇 文/图)