海都深读·第三十三期
小区的商业机密
小区的商业机密
闽南网3月17日讯 您住的小区,物业公司有没有喊亏?
一到年头年尾结算时,好多物业公司都向业主叫亏,好像等米下锅一般。有趣的是,我们却也发现,不少“账面上入不敷出”的物业,日子其实过得蛮滋润的。
本期《海都深读》,咱就说说小区的公共收入——听说,这还是一个商业机密。
海都记者走访了篮球比分直播:市区15个小区,探寻发现:一些物业揣进自己腰包的钱,还真不少。
细细一算,光类别就有十好几种。有电梯广告费、各种张贴广告费、公共车位出租费、家政服务、代买代卖、租房中介,还有各种入场费,大到装修入场、通信基站,小到饮水机、邮宝、自动贩卖机等进驻,有的物业还搞起了团购生意。
他们到底赚了多少?
记者走访部分广告商和大部分小区物业,给出的答案几乎一致:商业机密。
机密被揭开,还是蛮让人吃惊的。调查发现:有的一部电梯视听广告一年就要3000多元;有的仅出租公共车位的收入就占总收入的30%——这笔钱动辄几十万元,他们甚至从未提起过。
照理说,这都是业主们的公共部位、共同设施设备经营赚的钱,这些钱压根儿就不是啥机密。作为业主,您可以决定赚不赚,也有权要求看一看、算一算,甚至可以要求分一分。
现实却是,业主能看到这笔钱的还很少。有的物业藏着掖着,偷偷补贴,有的则一边喊穷一边转嫁到公摊。结果,再合理的公共收入和开支,没有透明公示和监督使用,就成了一笔糊涂账。
闪亮亮的景观灯谁买单?
篮球比分直播:洛江嘉琳广场楼顶闪亮的夜景灯
夜晚闪亮的景观灯,白天气派的喷泉,让洛江嘉琳广场的业主美美地享受了六年。即使一套100平方米的房子,每月也只需支付80元的物业费。这是开发商曾许下,而后一直尴尬地支撑了6年的美丽诺言。为此,他们每年需要垫付400万的各种费用。
今年,物业和业主之间的矛盾发生了。因为这笔巨大的开支,不知该谁来买单。
每月物业费100多,为啥公摊突然多收300元
3年前,市民小周(化名)在洛江区嘉琳广场买了套房。他在丰泽上班,房子买在嘉琳广场,看中的是小区舒适的环境和景观。特别是一到夜里,小区楼顶上的景观灯,成为附近的一道风景线,广受周边朋友好评。
有次朋友来玩,看到小区内偌大的喷泉,赞叹不已,这让小周长了不少脸面。而且,小区内没有烦人的电梯广告、促销活动,这点也让小周觉得难得。
只是,这一道道“物美价廉”的视觉盛宴,因去年年底一张告示单变成了负担。物业公司在小区电梯里贴的告示:要求业主们自今年1月1日起缴交公摊费用,包括绿化、电梯费用、景观灯和喷泉水电费等所有公用设施费用。
这笔钱可不少。业主许先生曾到物业公司咨询过,如果所有公共设施部分都要分摊的话,每户一个月差不多要300元的公摊费。不少业主因无法接受,3个多月过去,这事仍僵着。
“景观灯、喷泉是开发商自己要宣传他们楼盘的一种手段,如果这些钱要摊到业主身上,未免也太不合理了。”小周和许先生当初都是冲着这儿的环境来的,突然要为此买单,觉得很不划算。
除了一味排斥,也有业主提出开源节流的解决方案。业主杨女士认为,景观灯和喷泉也属于公共设施,应该公摊,只是平时没必要天天开放,节假日开放下,这样公摊费用会少一些。业主陈先生觉得,如果景观灯和喷泉都关了,太可惜了,他建议自家物业公司学习其他物业公司,利用小区的公共设施增加经营性收入,贴补公共设施成本费用。
现在负责的物业公司,是嘉琳广场开发商前期物业——篮球比分直播:市北方物业有限公司。
该公司负责人先给海都记者算了一本“亏损账”:小区2008年交房,6年来,小区所有公共设施的公摊费都由开发商贴补,每年大约400万元,光景观灯和喷泉的水电费就要100万。目前入住业主2500多户,物业费每平方米0.8元。小区内目前共有物业工作人员近200名,单靠收取物业费,每年已是亏损状态。
该负责人说,小区目前没有公共设施的经营收入。2001年,他们曾管理的福新花园城是篮球比分直播:市最早做电梯广告的,当时一个电梯广告一年收费220元,可就做了7天,因业主议论,怀疑物业公司通过这种方式赚大笔的钱,开发商认为此举会破坏物业企业名声,便不再做。现在他们物业公司所在的楼盘,都不做电梯广告。
可是,贴了6年钱,开发商也觉得不合理。该负责人说,和业主沟通过后,他们决定减少有异议的景观灯和喷泉费用。这样算来,每户大约只要分摊100元公摊费。只是,每月让业主多交100元,海都记者采访这么多天下来,发现业主也没那么容易买单。
物业费提高50%,业主合作率却能达到96.11%
对于业主来说,开发商能提供好的环境,物业能提供好的服务,又不需要多交钱,那是再好不过。那类似嘉琳广场的那尴尬的400万费用又该如何填补呢?
比嘉琳广场晚一年交房的湖景花园小区,位于湖心街与温陵路交叉口,这也是一个绿意盎然花团锦簇的舒适小区。而从提供给小区业主的一份公开年度报表显示,该小区的物业缴费率达到96.11%。
这份年度报表就放在小区电梯门口,详细罗列了该小区去年一整年的各项收入和支出,公示栏下方配有的文件袋内,还装有这些水电费等各种公摊费用的正式发票。
海都记者仔细翻看这份报表,收入主要有管理费收入(物业费)和公共设施经营收入两项,共为1978817.81元。其中,经营性收入占7.93%,包括游泳池收入、第三产业收入、其他收入三项,将近16万。其中,第三产业收入备注着“收零星停车管理费、移动、联通等场地管理费”,而其他收入则备注“收配套服务费”。
该小区物业公司——南方物业管理有限公司总经理黄济志说:“应该让业主明明白白消费,没什么好隐藏的。”他介绍,这一做法已是多年的惯例,每月小区的所有收入开支都报送给业委会,每一季度或一年度,将这些开支公示在各楼梯的告示栏,甚至印发给每户业主手中。对于小区较大的公共收入开支项目,则采用招投标方式,联动业委会、物业、广告公司等三方签订合同。
湖景花园这种透明的公示方式,不仅解决了经营性收入可能带给业主的猜忌,似乎也打开了与业主沟通的一道敞亮的大门。
业主陈先生称,起初他并不在意小区的收入支出,只关注物业费收取及保洁、安防等各种物业服务是否做到位,但当收到物业公司主动上门送来的小区收入开支,了解到小区管理的相关事项时,他坦言,这个做法很聪明。因为当物业出现亏损,或要调整物业费用时,业主的主动性将更强。
2009年交房当年,南方物业作为前期物业接手湖景花园,小区的物业费用为每平方米2.5元,开发商补贴0.9元,业主只需支付1.6元。2010年,湖景花园小区成立了首届业委会,与此同时物业方将过去一年收支透明化,那次物业聘选,90%以上的业主表决同意继续聘任南方物业,并接受每平方米2.5元的物业费,全额由业主支付。物业方把这一切归结于业主对物业的信任。
“其实,现在物业经营确实有点难。”物业行业一不具名人员称,有的小区一开始觉得有灰色收入便掖着藏着,但随着业主意识及对物业服务期待的提高,这种做法容易让业主觉得物业不够诚信,也容易引发矛盾,主动公开的做法,其实更便于物业自身的发展。黄济志也认为,公开透明的管理方式,也会得到应有的回报。
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