男子买房半路遭卖家毁约法院判卖家赔22.5万元

来源:广州日报 2017-07-31 15:43 /

　　一审：被告违约判赔27.5万

　　一审法院认定，双方签订的合同依法有效，被告拒绝履行合同依据不足，已构成根本违约，原告有权要求被告承担违约责任。被告应将原告已付的定金5万元退还。

　　此外，被告逾期办理交易手续，原告有权要求被告支付总楼价10%的违约金。因原告已充分举证其在被告拒绝履行合同当月即2016年11月25日向案外人购买了与案涉房屋同栋的房屋，房屋价格相比案涉房屋存在较大差额，原告确实存在实际损失，故对原告要求被告支付违约金125000元的诉讼请求，法院予以支持。

　　关于原告要求被告支付房价差额损失305000元的诉请，一审法院认为，因房地产交易价格受多种因素影响，加之已判令被告支付违约金125000元，足以弥补被告的部分实际损失，故根据公平原则，酌情判令被告向原告支付房价差额损失150000元。

　　一审判后，华姨不服上诉。

　　院长主审：被告承认违约接受调解

　　让华姨意外的是，本案二审由审判长兼主审法官广州中院院长王勇和另外两名资深法官组成合议庭进行开庭审理。

　　7月28日上午9时，审判长王勇敲响法槌，庭审开始。

　　二审庭审紧紧围绕两个争议焦点开展：一是华姨是否应当承担案涉《房地产买卖合同》解除的违约责任？二是若华姨应当承担违约责任，损失赔偿额如何确定？

　　上诉人华姨坚持认为，她怀疑买家在交易过程中没有能力付款，故不配合买家办理递件手续，却并未提交新的证据，并声称自己在合同前后对很多细节都不懂。

　　当法官征询双方当事人是否接受调解时，上诉人华姨态度急转，承认自己违约，“再也不想因为这件事情而烦恼”，表示愿意接受一审返还定金和赔付违约金，但对一审判赔的15万元房价差额期望调整为10万元。

　　在法庭主持下，经过几轮磋商，该调解意愿得到阿峰一方的同意，双方当事人当庭签署调解协议书。

　　焦点：如何确定房屋差价损失

　　庭审结束，审判长王勇接受记者采访时表示，本案系房屋买卖合同纠纷，一审判定中属于典型的在买卖中不诚信的单方违约情形，社会关注度高、影响范围广。

　　王勇介绍，该类型案件的处理，通常存在两大争议焦点：一是对违约责任的认定，二是违约责任的损失赔偿额的确定。前者属于事实认定的层面，个案有别，应具体案情具体分析。而后者有关损失赔偿，尤其是房屋差价损失是否属于损失赔偿的范围，如何确定差价损失赔偿的金额问题，目前在全市司法实践中仍存在不同的处理方式。

　　据了解，在司法实践中，就房价差损失赔偿金额的确定问题，一般情况下双方合同有约定的从约定，没有约定或当事人不能协商的，由法院向当事人释明后，委托有评估资质的专业机构对房价涨跌情况进行评估鉴定。

　　本案具有特殊性，当事人双方在一审中没有申请评估，但是买方在卖方明确拒绝出售房屋后不久另购房屋，且房屋位于诉争房屋的同小区，面积相差不大，故二者价格具有一定的可比性。原审在剔除房屋面积、朝向、楼层方面等差异因素后，酌情确定买方实际产生的损失。这样的处理原则既合法有据，也节省了当事人不必要的评估费用支出，避免了因评估时间过长而增加当事人的诉讼成本的发生。

　　“本案合同是双方当事人在平等自愿协商一致的基础上达成的对涉案房屋买卖的合意，并签订了书面合同，双方均应诚信履约。”王勇表示，经庭审主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，是对其自身民事法律权利的合法处置，不仅有利于案件纠纷的化解，促进双方当事人相互谅解，而且有利于案件的执行，真正实现案结事了。