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青阳街道首创区域改造“自主更新”新模式

来源:晋江经济报 2024-11-22 11:24 /

  党的二十届三中全会提出,“坚持人民城市人民建,人民城市为人民”“建立可持续的城市更新模式和政策法规”。

  住宅小区是城市管理的基础单元,承载着一座城市的民生温度。近年来,为破解老旧小区“无人管、设施旧、空置高”等难题,晋江市青阳街道围绕“党建引领、民意导向”的服务理念,以阳光社区东环南片小区改造建设为试点,首创区域改造“自主更新”新模式,探索实施“微利可持续”的市场化老旧小区改造方式,进一步提升群众的获得感、幸福感、安全感,为盘活存量用地、创新城市更新提供经验借鉴。

  民生为大

  推动“三无”变“三有”

  就在两年前,地处晋江城市核心区的阳光社区东环南片小区,还陷于“高地价”与“低房价”的尴尬局面:一套120多平方米的房子只值不到30万元,周边商业繁华,小区入市交易却十分困难。

  “楼道扶手腐烂、照明损坏,管道经常堵塞,消防设施设备缺失……”谈起东环南片小区,在这里住了十几年的业主林小娥,也曾对居住环境感到十分困扰,“小区没有电梯,每天上下楼都要爬楼梯,对我这个60多岁的老人来说,买个菜都很难提回家。”

  让林小娥全家人更难受的是,这套房子无产权、无配套、无学区,不能正常买卖。自住不舒服,卖又卖不掉,这样的房屋犹如鸡肋一般,卡在林小娥全家人身上,同样也成为该小区284户业主的“心病”。

  老旧小区改造势在必行,但传统的“四必改”已经支撑不了东环南片小区业主的居住需求,怎么办?

  “民生为大。经过多轮调研论证,青阳街道从小区实际出发,坚持强化‘谁受益、谁出资’的改造理念,由政府引导,出台政策支持,推动‘自主更新’,形成‘政府主导土地征收、市场开发建设、原业主出资回购’的创新模式。”青阳街道党工委书记陈荣松介绍,项目立足群众切实需求,引入晋江市实验小学、华侨中学等优质教育资源,配套建设停车位,进一步完善公共基础配套,解决老旧小区的“三无问题”,让小区实现“有便利设施、有明晰产权、有优质教育”的“三有”蝶变。

  “一开始,很多人都不支持,因为项目实行按不低于成本价收取补差款的安置方法,也就是说,我们不仅拿不到赔偿款,还要自掏腰包。”林小娥说,家里120多平方米的房子,需要补40多万元,“但是工作人员反复为我们讲解政策,账一算,发现原本20多万元都卖不掉的房子,经过改造后,价值可超80万元,这既是盘活更是投资。”

  推动“三无”变“三有”,青阳街道改变了历年来政府主导单一投入、发放补偿款的老旧小区改造做法,将群众的主动性调动起来,引导业主从“要我改”到“我要改”转变,由业主筹资改造,从而减轻政府财政压力。

  自主更新

  从“要我改”到“我要改”

  “业主意愿”和“资金筹措”,是横亘在东环南片小区改造建设中的两大难题。

  自时代广场开业后,业主陈铭坚30平方米左右的店面,一个月能带来超4000元的租金收益。小区一旦“大改”,三年的改造周期,陈铭坚损失的是近15万元的稳定收益。

  “要牺牲现成的租金收益,家里并不支持,我也不太乐意。”不过,陈铭坚转念一想,个人的发展一定要跟上城市发展的步伐,“老破小”的经营现状如果不借势而变,久而久之,人流式微,租住的商家也会随之而走,囿于眼前的利益,失去的将是长远的发展。想通之后,陈铭坚做起了家人的工作。

  凝聚共识,是东环南片小区改造的第一步。为此,青阳街道探索推行“模拟征收”。

  “‘模拟征收’的核心是政府引导,出台政策支持,通过共商共议实现思想统一。”陈荣松介绍,政府作为主推者,主要是在创新方式的过程中,把群众的主动性调动起来。

  历时一个月,在“模拟征收”的推动下,东环南片小区改造签约率达94.94%,青阳街道正式启动征收程序。坚持自求平衡,青阳街道对项目成本进行精准测算,科学量化补差价格,以成本逆推和更新前后房产的升值空间为依据,明确住房补差价4600元/㎡、店面补差价2900元/㎡、住房货币补偿4200元/㎡、店面扩购价18000元/㎡,寻求最佳平衡点,通过各方利益互补,积极推动项目“拆得下”“建得起”,跑出了项目征收建设的“加速度”。

  “模拟征收”的“加速度”离不开扎实的前期工作,更离不开业主全程参与的公开透明模式。

  “在做细做实征收前期工作的基础上,我们梳理出重点难点痛点堵点,将征收补偿、建设成本、选房分房的测算架构思考,与店铺分类及如何确保全部实现产权安置等问题,一并前置考虑在征收补偿方案中。”陈荣松介绍,整个过程中,街道不仅让业主“议方案”“选方案”“定方案”,更实行按不低于成本价收取补差款的安置方法,业主在征收时缴交40%、分房时缴交60%,并协调出台返还大部分出让金的财政扶持政策,让项目建设更加扎实稳健。

  多方平衡

  创新“降大户”“保小户”做法

  自2023年6月20日启动征收工作以来,东环南片小区已经完成房屋征收、规划设计、项目报批等工作,进入土地出让阶段。项目改造后,建筑面积从5.9万平方米提升到7.4万平方米。容积率没升反降,如何实现?

  青阳街道创新“降大户”“保小户”做法,将集体的店面与二楼住宅进行大面积压缩,二楼只有50%的补偿安置,个人则需降20平方米左右进行安置。

  “东环南片小区中的集体资产,一年可以带来近300万元的创收。但为了推动项目执行,居委会通过‘四议两公开’的方式做了大量工作,社区股东们最终同意降低安置比例,让方案设计优先满足居民店铺的需求。”青阳街道阳光社区党委书记、居委会主任庄丘霖介绍,阳光社区居委会作为项目更新的最早发起者,注重社会整体利益和公共福祉的提升,坚持“集体让利个人”原则,全力支持降量缩面的“微减容式”改造模式,确保改造工作能够真正惠及广大民众、助推城市功能品质提升。

  “东环南片小区项目原拆原建的做法,在于重视城市更新过程中的权益重构组合,积极探索从‘增量扩张’到‘存量更新’的转型。”陈荣松介绍,该项目在满足安置需求的基础上,尽可能优化土地、空间利用。除了“微减容式”模式,在项目推动过程中,青阳街道还探索出公共资源均衡重构的规划设计模式,同时通过土地收储后出让盘活,重置了土地使用权,让老旧小区实现了从“有没有”到“好不好”的品质提升。

  青阳街道作为中心市区,多年来的城镇化建设,让其逐步出现各种“城市病”问题。“老旧小区改造需要分类施策、因地制宜。”陈荣松表示,这些年来,青阳街道先后通过基础设施“四必改”、老旧小区“改管运一体化”、“公众出资、自主更新”三步走,力争全面盘活老旧小区存量资源,让一个又一个老旧小区焕发新的生机与活力,全力打造温馨、和谐、宜居的幸福家园。

  (记者 蔡斯洵 曾舟萍)

原标题:青阳街道首创区域改造“自主更新”新模式
责任编辑:凌芹莉
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