教授解析房价只涨不跌原因：新增用地中商住仅3成

来源:闽南网 2013-10-29 15:05 /

近几年来，中国房价为何只涨不跌？10月26日，中国人民大学经济学院教授，清华大学-美国布鲁金斯中心执行主任陶然做客岭南大讲坛·公众论坛讲述中国城市土地制度改革转型时，认为导致中国商品房价格一直居高不下的原因之一，是由于在中国城市每年的新增用地中，有40%-50%是用作工业用地了，而只有30%左右用于住宅用地。

政府卖工业用地大部分不赚钱

陶然认为，近年来，被媒体热议的土地财政，低价征地、高价卖地等说法实际上是一个误区。通常情况下，地方政府的征地价格是比较低的，但是现在，很多地方的征地成本越来越高，主要征地补偿和维稳的成本日益提高。他表示，政府在卖工业开发区用地时，绝大部分不赚钱，甚至是亏本卖。

“工业开发区首先需要给农民支付征地成本，虽然一般不太高，但征地之后政府还要做三通一平、七通一平、十通一平来招商引资，这样成本就相当高了”。陶然对此观点加以解释，征地补偿成本加上基础设施成本使得很多地方在将土地转让出去时，其转让价格往往比以上两项成本的总和还要低，因此在土地转让的过程中，政府实际上是亏本的。政府每年两三万亿的土地出让金，一般能赚钱的也就是商住用地，总体算来，地方赚到总土地出让金30%就不错了，近几年随着房地产的调控还可能降到20%。

每年新增用地用于商住的仅三成

虽然工业用地成本高，但陶然介绍，根据国土部门历年发布的年鉴可以看到，国内每年城市新增供应土地中，有40%-50%是工业用地，商住用地只有30%-35%。

而其他国家城市化过程中的新增土地，工业用地绝对不会超过20%，一般是10%-15%，换句话说他们的土地绝大多数是给老百姓盖房子去了。“你说我们这样扭曲的供地结构，房价能不高吗？”

由于城市房价高，所以外来人口没办法定居下来，据中央农村工作小组办公室陈锡文主任提供的数据，两亿农民工在城市里买房的比例非常小，大概只有1%左右。

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