银行人士分析“以房养老”存在两致命伤

来源:闽南网 2013-10-17 11:19 /

重阳节已过，但关于“以房养老”的讨论却持续升温。
　　
　　记者调查发现，按照目前的楼市，无论把房子卖掉还是出租，都比以房养老收益高。而银行方面，考虑到产权期限和房价下跌风险，在“以房养老”实际操作上则困难重重。

　　
调查九成老人不看好以房养老
　　
　　国务院近日公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，即“以房养老”，按计划该政策会于2014年上半年试行推广。
　　
　　所谓“以房养老”可通俗理解为：年轻时通过银行贷款买房；等到年老了，再把房子抵押给银行或专业机构，每月从中领取一笔“养老金”安度晚年。
　　
　　“以房养老”是否可行？老人的接受度有多高？一份媒体社会调查显示，79.8%的受访者表示一直在关注“以房养老”的相关新闻，85.0%的受访者选择把房子留给子女，仅8.8%的受访者选择把房子抵押给金融机构。

　　
银行
　　
“以房养老”风险大
　　
　　记者采访银行等金融机构得知，“以房养老”在实际操作中，存在两个“致命伤”。
　　
致命伤1：人还在，但房子没了怎么办？
　　
　　一位股份制银行的相关负责人告诉记者，以房养老实际无法操作。目前法律规定房屋产权为70年，当老人年迈将房产抵押时，大部分房屋已经使用了50年，房子剩下的20年价值该怎么计算？而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几，银行怎么把它卖出去？
　　
　　“最坏的情况是，现在人的寿命都很长，很可能会出现产权到期时，人还活着房子却没了的尴尬。”该负责人表示。
　　
致命伤2：房地产泡沫大，房价跌了怎么办？
　　
　　更令银行担心的还有房价泡沫的问题。“如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。但是如果房价下跌，贷款额大于房价，金融机构面临的风险很大。”一位国有银行的相关负责人说。
　　

算账以房养老很亏本
　　
　　2011年，中信银行涉足“养老按揭”业务，即以房产抵押的方式，向借款人发放养老贷款。借款人拥有两套或以上自有住房，且身体状况良好，并提供该行认可的医疗机构出具的体检报告，即可申请最长为10年的贷款。
　　
　　按照中信“养老按揭”，记者算账发现，在当前的市场环境下，以房养老并不划算，因为无论把房子卖掉还是出租，都比以房养老收益高。
　　
　　以市值约100万的房子为例，按照最多不超过评估值60%的规定，申请人能够获得贷款60万，按照按揭时间最长10年来算，每月有5000元的养老金。
　　
　　如果依据今年最新的基准利率6.55%来计算，10年后需要一次性支付利息约20万元，也就是说贷款60万元减去20万元的利息，这套房产实际价值只有40万元，
　　
　　按照目前的市场，房子即便折价也能卖出90万元，如果将90万元存入银行5年定期，按照银行年利率4.75%来计算，5年的利息为21.3750万元，10年的利息总额则为42.7500万元，每月将有3562.5元的利息收入，10年后连本带息则有132.75万元，是以房养老收益的3倍。
　　
　　如果将套房租出去，每月也至少有3000多元的租金收入，若是10年后房价继续上涨，出租所得也会更高。

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