库存上行,新房价格将下行
库存上升应促使开发商降低销售价格。目前购房给现金返还、免费车位及家具购物券等优惠手段已经较为普遍。据报道,部分开发商已开始降价销售,降价幅度大约在5%,不过主要集中在一些没有早期销售的楼盘(否则降价会招致已购买该项目前期楼盘业主的不满)。
在渣打的调研中,只有7家开发商表示,在过去6个月中,其所在城市的新建住房价格下降了。10家表示价格持平,13家称价格上涨了1%~10%。
在二手房市场上,有半数受访的开发商称,他们所在城市的房价没有发生变化,8家表示价格上涨了1%~10%,而只有4家说价格出现了适度下降。
“大部分受访者认为,在过去的一个月,新房的价格较为稳定。多数受访者还认为,价格将在下个月趋于稳定,而少数人判断未来价格将上行或下行。”王志浩称。
在30家受访者中有14家认为,高端住宅价格的上涨速度快于普通住房。
“情况表明,特别是在库存上行的背景下,未来几个月新房市场的价格将向下调整。价格与地域相关。由于一线城市几乎没有新增供应量,所以我们认为价格不会大幅跳水。但在许多二三线城市,供需失衡状况可能会加大。”王志浩称。
开发商的钱袋子有些紧
几乎所有受访者都表示,在过去3个月里,获得银行信贷用于房地产建设的难度增加了。
开发商已经在寻求其他融资来源,如信托产品等。据中国信托协会报告,2010年与房地产相关的信托产品的发行总额为2860亿元人民币,相当于银行对开发商新增贷款的14.2%。据用益信托工作室(Use Trust)估计,截至2011年5月,已发行的信托产品总额已攀升至3260亿元人民币。
在受访者中,有17家称,他们知道其他开发商曾从信托投资公司借款,14家听说过类似情况。开发商当前正面临着更高的融资成本。据开发商介绍,银行对房地产开发贷款的平均利率是8.8%,而信托公司和其他融资机构的利率在10%到30%之间,平均为17.5%,是银行利率的一倍。
关于开发商的现金状况,在30家开发商中,有22家感到紧张或担忧。只有两个受访者表示,总体来说开发商现金充足,资金状况良好。然而目前,这些担忧已经受到遏制。只有20%的受访者认为,如果销售不能回暖,开发商将在未来3个月内面临重大困难。
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