N本报记者 潇璇

【核心提示】

　　看房选房、筹钱交定金，历经一个月奔波，晋江的苏女士终于在市区购得两套单身公寓。然而前两天，当她来到售楼部签合同时却发现，房屋公摊面积竟然高达28%。“花80多万买房，其中20多万却买公摊了？！”苏女士既生气也无奈，致电本报《房产周刊》购房服务热线18859531158咨询，“公摊这么高，合理吗？”

　　其实，像苏女士这样的购房者不在少数。多数购房者在买房时，都只关注产权面积，却忽略了公摊面积，由此也引发了购房后期的困扰。那么，公摊面积主要由哪些部分组成，购房置业时可以如何避免困扰？本期“购房服务”将与购房者共同关注“公摊”话题。

【事件】 一套40㎡公寓 “被公摊”11.2㎡

　　苏女士是晋江人，一家三口本来租房住，眼见孩子长大了，买房便提上家庭日程。今年篮球比分直播：后，她看中了晋江市区一楼盘。“虽然该楼盘户型面积比较小，但地段好、孩子上学方便，我想想就定了两套，打算回头拼在一起住。”苏女士当即缴了定金，一套面积40㎡、一套面积80㎡。

　　当时苏女士并未想到公摊问题，直到前两天到售楼部签合同，才发现公摊面积让她难以接受。“公摊比例为28%，那我花钱买套房子，最终能住人的只有多少？”苏女士计算，两套房共120㎡，扣除公摊部分，一套面积为28.8㎡，另一套也只剩下57.6㎡。按照房价计算，每平方米6500元左右，两套房总价近80万，那么将被公摊21万余元。

　　随后苏女士了解到，除了她郁闷公摊外，还有多位购房者也颇为无奈。一位先生说，他买的是90㎡复式房，公摊面积却多达32%，也就是说房屋使用面积仅剩61㎡左右。还有位小姐说，她买了40㎡做单身公寓，原来觉得还够住，但现在发现房子太小了，“当初我也没问公摊多少，没去留意这块面积，后悔死了。”

【说法】 业主可要求开发商 列出公摊项目

　　购房置业中又可以如何避免被公摊面积困扰呢？就此问题，记者采访了福建闽荣律师事务所律师李色阳。

　　李律师表示，像苏女士这样的情况，业主有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等，以核对公摊面积的具体数字。

　　李律师还表示，目前房管部门统一制定的格式合同里面，关于房屋面积有三种条款内容，一种是按建筑面积计算，一种是按套内面积计算，还有一种是按成套面积计算。这三种方式各有不同的计价方式供选择。消费者买房前要先了解后再作选择，以免陷入误区导致维权困难。

　　对于应对方法，李律师称，在房管部门的这份格式合同中，也有关于出现面积误差时应该如何处理的条款。一般而言，面积误差在±3%以内，双方可以互不担责，而面积误差在±3%以上的，则按照约定可以解除合同并退房，或者按约定面积多还少补。

　　所以，购房者在买房时，应该在合同中和开发商详细约定公摊的具体部位、面积大小，特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，合同约定是双方处理问题最有力的依据。

服务　 买房别忘了关注“公摊”

问题一：公摊面积如何组成？

　　所谓公摊面积，即公用分摊建筑面积，是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在实际购房过程中，多数购房者习惯按建筑面积买房，而忽略关注公摊面积，等发现问题后又往往为时过晚，进退两难。

　　那么，公摊面积究竟由哪些部分组成？记者了解到，目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。

　　依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

　　不应计入的公用建筑空间为：仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（其中包括物业管理）用房。

问题二：公摊面积怎么摊？

　　公摊面积过大，势必降低房屋的性价比，过小则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为：需要公摊的共有建筑面积总和，除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。

　　一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18~0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11~0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。

半年前贷的款
至今还未办下来

讲述：吴女士
记录：谢佳锦

　　我是篮球比分直播：人，在篮球比分直播：某事业单位上班。去年7月底，我在篮球比分直播：洛江区买了一套118平方米的房子。前后花了不到一个月时间，就把首付款和所有手续都办好了。本来以为可以很快地办理贷款进行按揭，没想到这一等，等到现在还没有着落。哎，万一利率又上涨，岂不是亏大了？

　　具体情况是这样的。去年买房时，开发商承诺最多两个月贷款就能全部办理出来。由于工作繁忙，我也没有更多地去担心贷款事宜。直到今年篮球比分直播：前夕，我见事情还没有进展，这才赶紧找开发商和银行相关负责人咨询。没想到，开发商把责任推给银行，而到了银行，银行负责人又表示，开发商有欠款没有还清，所有房源都不能办抵押贷款。

　　双方互相推托责任，让我很生气也很困扰。后来，我又多次找开发商和银行要说法，结果都是不了了之。篮球比分直播：后，我又一次来到银行，银行方面非但没有进展，而且还告诉我，因为篮球比分直播：前国家出了新政策，已经取消利率8.5折的优惠。

　　一听这话，我就傻眼了。去年8月底，我手续办理齐全就等待贷款按揭，几个月了事情没进展不说，还取消利率8.5折优惠？真是气死了。后来银行相关负责人说，由于开发商来银行办法按揭的时间已经是今年1月，所以办理报批后，已经来不及放款，现在要办理的话只能签9.5折利率优惠。当时我很茫然，无奈下还是签了9.5折利率的补充协议。

　　然而，从签利率补充协议到现在，又过去一个月多，可银行还是没有放款，而这次银行的理由是系统升级无法放款。记得上个月，我在各大媒体网站和地方电视台新闻直播上看到，银监会对于利率须按合同执行的新闻。新闻上说，2011年1月26日前受理的个人房贷，按原有差别房地产贷款政策执行贷款。为此我也去找过银行理论，银行却说没有接到上级通知。

　　可以说，为了贷款，我跑银行都跑断腿，但直到现在抵押贷款还是没后续。真的不知道，这事何时能解决。