在国八政策的双限下，成本加大投资需求或主动退场。而收紧的信贷政策下，限贷令对楼市的影响将超过“限购令”，将深度影响厦门楼市。

　　同比于2010年同期，2011年上半年厦门楼市，商品住宅总成交量略有落差但相差无几——在空前严厉的国八条新政下，厦门不少业内人士对此认为“差强人意”。

　　
　　国八条新政条款，主要以双限（限购、限贷）为强力武器。在什么是2011年上半年厦门楼市成交的决定性因素上，厦门业内人士多“力挺”限购令：因为限购，大多数投资投机性购房需求销声匿迹，而众多外地购房需求也被拒之门外，致使原本很倚重这两种购房需求的厦门楼市成交滑落，整体销售同比走低显而易见。
　　
　　然而，随着厦门楼市进入2011年下半年阶段，在供应放量和日益趋紧的房地产信贷政策，以及市场对楼市整体预期下行的格局下，限贷令对楼市的影响将超过“限购令”，深度影响厦门楼市。
　　
　　成本加大投资需求或主动退场
　　
　　2010年年底以来，厦门楼市曾出现一波逐月走高的成交热，并在2011年1月达到一个成交高点，这股成交势头戛然而止，是因为当月空前严厉的国八条新政横空出世。
　　
　　“限购令影响最为巨大。”厦门旺荣房地产总经理王世忠如此判断。他的理由是：从限购的角度看，厦门本土实力购房阶层以及异地客户的投资投机性购房，遭遇新政当头一棒，与此同时，异地客户的自住购房需求也受门槛限制：从厦门楼市实际成交看，投资、投机性购房需求以及异地客户购房需求之和，占比厦门楼市需求总量可达7成。
　　
　　2011年上半年的厦门楼市成交情形验证了这点。而日前，众多厦门业内人士也再度确认了这点。
　　
　　“就集美泉水湾来讲，在调控前，它还会有很多投资客。但今年以来，它主要的都是以刚性需求为主。”泉舜地产总经理陈惠莲坦承。
　　
　　“成交量是萎缩了，大部分还是刚性需求的客户在成交。”特房集团营销部经理卢益光也表示认同。
　　
　　据了解，2011年上半年厦门商品住宅成交总量，同比于去年同期略差7%，但这个成交量是在远胜于去年同期的新增供应之下取得的。这显示出，在上半年，投资、投机性购房需求确实在国八条新政下得到强力抑制。
　　
　　如果说上半年投资投机性购房需求被迫退场，那么，在下半年，它们的退场可能是主动的。理由很简单，对于投资客来说，投资成本加大（限贷之下，要全款买房或更高的首付、更高的利率）、投资风险加大（难以出手或房价下行），都让他们进军楼市的意愿大降。
　　
　　“（下半年房价）应该是在10%下调，上调的可能性不大。”明发集团运营部经理张宁波说。
　　
　　“在这样的经济背景下，房价不涨就是跌。”厦门万科副总经理薛峰也认为。
　　
　　“市场没了房价上涨预期而有了下行预期，加上商品房投资巨大、未来难以出手，一般投资投机客将知难而退。”一业内人士直言，因为一旦房价下跌，投资者会估算到，哪怕是存款负利率的损失，也远小于可能出现的房价损失，何况他们也会担心“炒房炒成房东”。

　　银行惜贷刚需欲入市受限
　　
　　在投资、投机性购房需求或主动求去之下，下半年厦门楼市成交只能依赖于刚性购房需求。
　　
　　“购房者，有真实购房需求的客户，他们仍然面对一个合适的机会，面对他们心动的楼盘，仍然会出手。我觉得这是一个相对比较理性比较健康的一个市场。”联发房产项目营销总监辛玮说。
　　
　　然而，对于今后的刚需购房者来说，一个摆在面前的困境是：银行的房贷收缩以及更高的购房门槛。
　　
　　“尤其是现在，货币紧缩政策，不仅对开发房企（开发贷），对客户的房贷资金都在受控。”薛峰说。
　　
　　从实际看，7月初的加息，显示了货币紧缩将继续。
　　
　　在此之下，一方面是银行受高存款准备金率约束而钱荒，另一方面，日益趋大的负利率状态迫使银行存款搬家，也使得银行钱紧，这导致银行对中小企业乃至个人房贷都急剧收缩；同时，从银行防范金融风险角度看，在房价下行时期，银行也更将控制个人房贷，尤其是对当前的刚性需求购房者更将惜贷——他们中的大部分实力较差、耐风险程度较弱，或将被银行视为“次级客户”——日前传出的南昌、重庆等部分二三线城市部分银行暂停首套房贷的消息，或可是佐证。
　　
　　银行房贷收缩或限（停）贷，导致大部分刚需首次置业者将无力入市；与此同时，随着二手房市场被冻结迹象日益明显，“以小换大”的部分刚需改善型购房需求，也因为难以出手房子而资金紧张，再加上银行限贷，其改善性购房需求也或遭抑制。
　　
　　“银行贷不出钱来对楼市、房价才是真正致命的。”厦门一位业内人士认为，下半年，在银行个人房贷针对刚需购房者的贷款条件变得严苛、门槛变得更高之下，大量新增供应上市的厦门楼市，面对的购房需求是实力相对脆弱的刚需购房者，那么，结果可能是“有钱有房的不愿意再买，而没钱没房的想买也没办法买”。
　　
　　也正是从这个角度看，厦门楼市寄望刚性购房需求支持下半年成交量，可能会因限贷而难以梦圆。银行趋紧的限贷，或将成为下半年厦门楼市的最大利空。