2011年1月，楼市第三轮政策调控。三轮调控，三次冲击，针对房地产，针对房价的“政策引导”仿佛仍没停止脚步。如今，第四轮调控政策貌似已经蓄势待发。那么前三次调控的效果如何呢？第四次调控会来吗？在这个山雨欲来风满楼的时候，我们连线了中国著名独立评论家牛刀，纵观了一年调控，他如今对未来有什么样的预期呢？

第四轮调控必出 三四线城市百姓因限购而吃不消

凤凰网：第三次楼市调控距第一次楼市调控已经有一年的时间了，第四次调控的呼声也越来越高，请您点评一下以往三次楼市调控的利弊得失。您怎么看待这个问题？

牛刀：第四轮调控肯定要出，因为前三轮调控的效果从目前来还不是很理想。一个是产业政策，一个是财税政策，产业政策和财税政策没有促进，货币政策也没有促进，现在是在这个过程当中。目前颁布的限购令，是个行政措施，但只在40个城市实行，现在有的三四线城市叫苦不迭，很多游资去往三四线城市，炒高了楼价，有的涨了一倍多，房价一年涨一倍多，老百姓怎么受得了，这样是适得其反。

货币政策也没有出够，目前我们的利率还没有转正，这个利率一天没有转正，就有大量的资金继续炒楼，所以目前来讲还面临着几次加息，我今天就在党中央政府货币政策里讲了，现在最起码还要加125个基点，也就是说，按照目前的加息速度还要分别加五次息。不能一次性的，分两次把利率加上去，给人看上去有力气，有力度，是真心想把房价降下来的。而在利率这个问题上，应该说多动用利率工具，而不是多利用存款准备金率，所以利率没转正的时候，大量的游资根本没办法回收，老百姓的钱也不敢留在银行，就投到房地产上去了。

这是货币政策，从目前的财税政策来讲，我们在两个城市，上海、重庆搞房产税的试点，可以说是失败了。房产税关系到国家的百年大计，怎么从两个城市试点呢，原来是十个城市空转了6年，到今年是第7年，房产税应该是通过由全国人大制定的法律来开征，不可能开征不了，不可能到现在还不开征。所以这些政策要尽快的使用出来，否则的话，无法遏制通胀，无法调整资金机构，而且没有办法把老百姓的消费力提高起来。

前三次调控力度不够 解除限购令将通货膨胀

凤凰网：总的来说，您认为以前的调控是一个失败的调控，没有达到它的预期目标？

牛刀：它力度不够，例如限购，不能是40个城市限购，而应该全国限购。搞40个城市限购是什么意思嘛。利率调的那么慢，为什么不能加大一点力度呢？房产税为什么不开征呢？

凤凰网：真正的调控是从去年4月17号开始的，而之后的两次是对前一次调控的加强，让它出台的政策更加严厉一些。

牛刀：到目前为止调控一直给房地产商留了一个预期，给市场留了一个预期，这个预期是什么预期呢，就是限购令一解除房价还要暴涨，这样是怎么能行呢，限购令是不能解除的，现在解除了，到时候万一经济滑坡又完蛋了。2008年的时候调整，已经快调整到位了，一线城市房价那时候下降了30%，突然180度大转弯，天天发行货币，炒高楼价，现在还要重复这个故事吗，最后的结局是什么呢——通货膨胀。

凤凰网：调控也就是一个应景之作，它并没有想真正达到一个什么样的目的，可不可以这么理解？

牛刀：对，它把这种预期告诉大家，究竟是什么预期呢，是降房价吗，不打算降房价就说不打算降房价，但是它不是，它没有这种明确的表示到现在还不肯降房价。调控不提降房价，所有的地方政府不做事，就像前一段时间的房价调控目标一样。

凤凰网：那您认为，不管有没有再次的调控，对整体的房地产市场影响也好，对房价的影响也好，都不是特别大，因为调控的预期不是一个明确的预期？

牛刀：对，预期不明确。