N见习记者 林秋燕 许茵茵 本报记者 陈振伟 文/图

核心提示

　　限购、停贷、加息、限价……房地产调控政策招招剑指住宅市场，厦门市的一手、二手商品住宅成交量也出现了明显萎缩。而此时，很多投资客纷纷把目光转向了基本不受新政影响的店铺、厂房、写字楼等商业地产，厦门的孟氏、高鹏、世纪联合等品牌房产中介公司也都成立了商业地产部。不过，记者调查发现，在这火热的背后，实际上却存在诸多隐患，投资者需谨慎对待。

二手商业潮涌现
多家中介成立商业运营部

　　近期，“新国八条”、加息等系列调控组合拳突袭楼市。厦门商品房市场遭遇了一场前所未有的震荡，成交量迅速萎靡。3月份以来，厦门住宅成交量呈持续下跌景象，上周厦门全市住宅成交量154套，岛内外住宅成交最低均呈萎靡状态。

　　事实上，厦门住宅市场成交冷清早在不少人的意料之中。自去年4月第一轮楼市调控风暴开始，一些精明的投资客就将目光转向了不限购的店铺和写字楼等商业地产。来自厦门网上房地产网的汇总数据显示，去年4月份至今年2月份，厦门地区写字楼累计成交3336套，商铺累计成交1717套。其中，去年9月份以后，厦门地区的写字楼成交量连续暴涨，仅9、10两个月，厦门写字楼成交量就达1993套，占楼市成交总量的60%。同时，厦门商铺成交量也猛增。其中，今年1月，厦门商铺成交409套，面积3.22万平方米，是近年来销售行情最为火爆的一个月份。

　　受此影响，眼下，丹厦房产、浦厦房产、高鹏房产、世纪联合房产等多家中介，都成立了专门的商业地产部，主营商业地产，其商业地产业务的成交量也随之大幅上涨。

　　据了解，相比“厦八条”出台前，不少房产中介的商业地产业务量已上升了约30%。厦门世纪联合房地产代理有限公司总经理郭忠宗介绍，由于商铺的价格比较没有可比性，回报率高于住宅，再加上限购令的影响，使得目前厦门商业地产很火。“3月份以来，商业地产成交量占公司成交总量的比例已经由原来的10%上升到40%左右了。其中，销售比较火热的是社区里50平方米至100平方米的商铺，投资成本在200万元至500万元之间。”并且，岛内写字楼、厂房的空置率也都很低，正规的厂房供不应求。

　　21世纪房产弘居店店东马艳也表示，商业地产并不像住宅市场那样完全依赖交易来获得升值，收取租金也是商业地产较为稳定的投资回报，因此受到了很多投资客的青睐，“500万以内的商铺、写字楼很好卖，近期我们店的主要业务都是在商业地产了。”

　　业内分析，商业地产交易火爆，一方面是因为住宅受限，投资者投资转向，同时购买审批和操作流程更为简单。此外，目前厦门独特的区位优势及海西建设龙头城市的地位，使其在商业地产上存在很大发展空间，因此吸引诸多投资者关注。

交易火爆
催生二手商业地产市场乱象

　　厦门商铺这类商业地产火热，但一些业内人士也提出了自己的担忧，目前厦门商业地产市场存在从业人员不专业、投资客盲目投资、短期投资者增多等隐患。

　　有业内人士就指出，商业地产受政策规划影响非常大，而且商业地产市场比普通的住宅市场对专业性的要求更高。而之前厦门的商业地产并不突出，目前厦门几乎没有经过专业培训的商业地产经纪人，大多数经纪人都是从原先的二手房经纪人抽调过来，这无疑是一大隐患。

　　郭忠宗表示，目前厦门商铺出租回报率比前两年有所下降，很多只有2%、3%，但很多人还是跟风似的投资。21世纪房产弘居店店东马艳也表示，商业地产涉及的商铺、写字楼、公寓等业态对于大部分投资客而言有些陌生，对其投资价值判断难以把握，但现在一些投资客缺乏理性，没有充分及时了解政府的规划，在缺乏客观市场分析下盲目投资，导致其买到的商铺无法得到理想的回报率。

　　厦门置强房产营销策划代理有限公司总经理余永灿告诉记者，在目前选择店铺的投资者中，大部分是以短期投资为目的。这意味着，这些投资客正趁着这波上涨行情，通过频频转手商铺来获取差价。“一些店铺，1年之内就被转手3、4次那太正常了。”每转手一次，往往就要多提价10%~20%，因此获利颇丰。“但是这就会短时间内推高价格，在价格不断走高时候，接最后一棒人怎么办？”

　　此外，还有业内人士还透露，眼下，厦门商业地产市场还存在业主联合租客哄抬店铺租金，以期抬高其交易价格的现象。“比如，一个150万的店面，实际的店租是5000元，被业主和租客包装成8000元后，同样是4%的回报率，这个店面就可以卖到240万了。”

商业“旺火”背后
投资仍需谨慎

　　面对着这种种的隐患，一些业内人士也是纷纷提出了自己的建议。

　　“厦门商业地产热炒时期并不意味着投资商铺是一项稳赚不赔的买卖。”一位业内人士也表示，商铺的价值取决于经营环境、场所氛围、区域业态定位、物业配套和入住人口数量等多种因素。

　　世纪联合房产总经理郭忠宗告诉记者，眼下，商业地产已经被炒高了，存在较大风险，比较不利于短期内炒作投资。郭忠宗建议，业界看好未来租金可能会稳步上涨，因此，选择长线投资获得的回报率或更高。而要作为中长期投资的话，郭忠宗还建议，在商铺的选择的时候，可以看下店铺的产权证，看这位业主是什么时候买的，如果是买了三五年的，那投资的风险就比较小。

　　21世纪房产弘居店店东马艳也是表示，现在的店铺合同都是一年签的，基本每年都会上涨，而今年有可能会上涨10%~20%，所以如果作为一个中长期的投资，收租金也是一个不错的收益，并且几年之后也可以再找时机转手。

　　“在厦门，优质的写字楼、厂房投资的回报率一般在6%~8%之间，出租收益比住宅划算，长期持有的话，十几年之后，就可以把成本收回来了。而从目前在我们公司成交的写字楼、厂房来看，一般也都是公司投资买来自己办公的或作为一个公司资产将长期持有。”世纪联合房产总经理郭忠宗表示。

□行业分析

新兴商业
较具投资潜力

　　已经从事8年商业地产的投资运营的厦门豪斯房屋代理有限公司企划执行总监黄晓斌也给我们提供了投资厦门商业地产的几点建议：

　　如今，岛内，厦门传统老商圈的店铺已经卖得很贵了，想要投资就需要比较雄厚的经济实力。而相反一些为配套大的住宅社区形成的新兴的商圈投资空间还是比较大。随着厦门岛内外一体化的发展，投资岛外还是有升值空间的，特别是一些政府规划比较好的片区，比如环东海域、杏林湾等，此外岛外也将会出现多个大型住宅社区。

　　而具体到店铺的选择，可以考虑以下几个类型：沿街的店面；附近有大超市、大百货、大餐饮等主力店的店面；主题比较明确的专业市场的店面，像江头的建材城就是属于这类。不过再好的地段、再好的项目如果没有良好的经营最后也只能走向萧条，因此在购买商铺时也应该了解其经营团队是否专业。

□相关链接

房产经纪服务
实行明码标价

　　作为第一部针对房产中介行业的全国性法律法规，《房地产经纪管理办法》在4月1日正式施行。今后，房地产经纪服务要实行明码标价制度了。

　　根据《房地产经纪管理办法》规定，未来将强化房产中介经营规模和证照方面的监管，提高准入门槛，对房地产经纪人员也将实行职业资格制度。记者从厦门房地产中介行业协会了解到，眼下厦门房产中介人员仅有不到三成具有相关从业证书。

　　此外，制度还明确规定：房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

　　业内人士表示，这意味着今后类似评估费、贷款费之类的收费，必须“挑明”、“标明”，让购房者有足够的知情权和选择权，有利于防止购房者在买房过程中因为对收费项目、标准不了解“吃暗亏”。不过，制度虽好，但由于不少政策中都没有规定细则，以及具体操作的方式与惩罚规定，因此，对于其实施效果，业内人士均持保留态度。